在國家統(tǒng)計局3月份發(fā)布的房價上漲報告中，一二三線城市的房價全面加速上漲。
資料顯示，三月份，一線城市新建住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.2%和11.4%，三線城市房地產(chǎn)市場雖然漲幅不及一線，但也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上揚(yáng)勢頭。在2016年全國房地產(chǎn)市場集體上漲后，在調(diào)控壓力下，各地房價呈現(xiàn)出有升有降的分化趨勢。但自去年底以來，全國房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入普遍上漲模式，全國70個大的城市，只有極個別城市的房價出現(xiàn)了下跌，大多數(shù)城市出現(xiàn)了上漲。
“校區(qū)72小時”劇照“校區(qū)72小時”劇照。
房地產(chǎn)市場的漲跌主要取決于兩個因素，一個是房地產(chǎn)市場本身的供求關(guān)系，另一個是貨幣寬松程度。目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全擺脫暴發(fā)的陰影，供需因素變化不大，樓市上漲主要是受貨幣因素驅(qū)動。這場疫情爆發(fā)后，寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)市場提供了充足的資金。
同時，貨幣寬松政策引發(fā)了通脹預(yù)期，刺激了人們對保值增值房產(chǎn)的需求。盡管管理層一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但在貨幣寬松的大背景下，房地產(chǎn)一直是人們抵抗通脹的常規(guī)選擇。目前，不僅僅是中國房價上漲，世界主要經(jīng)濟(jì)體的房價都在大幅上漲，美國房價也創(chuàng)下15年來的新高，早些時候，次貸危機(jī)的陰影已經(jīng)消失。
所以，中國的這一輪房價上漲究竟能持續(xù)多久?由于房價的上漲主要受貨幣因素驅(qū)動，未來樓市的走勢，也主要取決于貨幣政策的變化。就目前而言，貨幣政策并不能支撐房價的持續(xù)上漲，甚至開始逐步打壓房價。
在中國經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)的同時，貨幣政策也開始逐步回歸正常軌道。中央銀行最近發(fā)布的3月份金融數(shù)據(jù)顯示，M2廣義貨幣增長、社會融資規(guī)模等關(guān)鍵指標(biāo)增速均明顯放緩，貨幣政策拐點(diǎn)逐漸明朗。
此外，日益增長的國內(nèi)通脹壓力，也將導(dǎo)致未來貨幣政策進(jìn)一步緊縮。國家統(tǒng)計局3月發(fā)布的CPI(CPI)報告顯示，3月CPI(消費(fèi)價格指數(shù))結(jié)束了之前的負(fù)增長，同比上漲0.4%，盡管看起來還很低，但并不意味著價格水平仍處于低位。目前CPI指數(shù)較低，主要受豬肉價格影響，3月份豬肉價格大幅下跌18%，因豬肉在CPI中所占比重較高，豬肉降價在很大程度上降低了CPI指數(shù)。除豬肉外，其它主要消費(fèi)品均出現(xiàn)提價，我國CPI構(gòu)成八大類商品中，3月價格走勢為六升一降。豬價的下降，掩蓋了豬價的上漲。
此外，以原油為代表的國際市場大宗商品價格的大幅上漲，也給我國帶來了輸入型通脹壓力。三月我國PPI(生產(chǎn)者價格指數(shù))從2月份的1.7%躍升至4.4%，創(chuàng)下兩年多以來的最高水平。原料價格上漲的上游，最終也會傳導(dǎo)到下游，帶動整體價格指數(shù)的上漲。
不管從何種角度來看，未來通脹壓力都不容樂觀。由于通貨膨脹預(yù)期的存在，我國貨幣政策將進(jìn)一步收緊，這將給房地產(chǎn)市場帶來巨大壓力。在寬松貨幣政策期間，樓市成為資金流入的最大蓄水池，也是寬松貨幣政策的最大受益者，但一旦貨幣政策收緊，樓市又會受到資金流出潮的最大沖擊。
目前，我國銀行貸款有四成流向房地產(chǎn)行業(yè)，如果從股票市場、信托市場、債券市場等其他渠道來看，我國金融體系中的資金高度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)一調(diào)整，我國金融體系就會受到巨大沖擊，美國次貸危機(jī)就是前車之鑒。因此，監(jiān)管最近開始在房地產(chǎn)業(yè)和金融系統(tǒng)之間構(gòu)筑防火墻，去年最后一天，央行在銀行房貸上劃出兩條紅線，限制銀行貸款向房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度投放。
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但監(jiān)管者的努力仍然受到曲線的沖擊。與購房者、房產(chǎn)中介、甚至銀行等多方合作，國家原本用于扶持小型微型企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營性貸款被挪用到了房地產(chǎn)市場，成為了這次房價暴漲的一個重要推手。在經(jīng)營貸款炒房模式曝光后，監(jiān)管部門開始出手整治，到三月底，銀保監(jiān)會、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)文，要求主要金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格禁止經(jīng)營貸款進(jìn)入樓市。而在監(jiān)管的重拳之下，短期內(nèi)開展信貸業(yè)務(wù)的路徑基本上將被堵塞。
對于房地產(chǎn)市場來說，一方面貨幣政策收緊，總體資金面不再寬松，另一方面，監(jiān)管層又嚴(yán)苛堵住了進(jìn)入房地產(chǎn)市場的違規(guī)資金，房地產(chǎn)市場資金面將遭受多重打擊。若供給方和供給方的資金開始緊張，隨之就會出現(xiàn)房貸利率上漲。對于國內(nèi)房價走勢，對于房貸利率的變動尤為敏感，一旦房貸利率上漲，將極大地抑制購房者的購房能力，房價也將受到重壓。
今后房貸利率的走勢，一方面要看樓市本身的調(diào)控，一方面要看國家整體的貨幣政策，從這兩方面考慮，房貸利率都有上升的可能。
近期，全國各地多地房貸利率已開始小幅上升，特別是一些房價上漲過快的城市，今年以來，首套房和二套房利率已多次小幅上升。除貸款利率外，市場總體利率也有可能上升，這反過來又會導(dǎo)致貸款利率上升。
為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，去年，我國金融體系為實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓利1.5萬億元，這主要是通過降低貸款利率來實(shí)現(xiàn)的。在中國經(jīng)濟(jì)今年迅速回升的同時，金融系統(tǒng)的利率優(yōu)惠也將逐漸消失，即使央行不會主動提高利率，市場利率也會自動回升。三月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清也表示，由于今年整個市場的利率都在上升，預(yù)計貸款利率也會有所上升。當(dāng)市場總體利率上升時，房貸利率也會上漲。
