盛夏已至，“集中供地”宛如一股熱浪滾滾而來。5月11日晚，北京結(jié)束了為期兩日的集中供地大戲，放上貨架的30宗地塊共攬金1102.21億元。
加上此前已收官的城市，近1個(gè)月內(nèi)，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京等7城合共賣地金額已達(dá)4469億元。此番土地放量規(guī)模、房企取地節(jié)奏，放在烈火烹油的地產(chǎn)界也可謂壯觀。
如果按賣地金額排序，七個(gè)城市座次依次為杭州、北京、廣州、重慶、無錫、沈陽、長春，首場土地供應(yīng)分別收金1178億元、1102億元 、906億元、635億元、256億元、198億元、194億元。
火熱如杭州，一次性便拍出千億土地金額，相當(dāng)于2020年杭州全年住宅用地成交金額的52.3%，溢價(jià)率達(dá)26%;也有慘淡如長春，供應(yīng)的51宗宅地最終成交38宗，2宗流拍，11宗終止掛牌，市場表現(xiàn)較為平淡。
實(shí)際上，新的供地規(guī)則，不僅是對(duì)房企資金周轉(zhuǎn)、拿地研判、綜合運(yùn)營能力的挑戰(zhàn)，也極為考驗(yàn)各地的調(diào)控決心與智慧。
最新收官的北京土拍，便以復(fù)雜的競拍規(guī)則、綜合多元的競拍條件，避免了此前重慶等城市的“高溢價(jià)”盛況，體現(xiàn)了“房住不炒”、以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”之“三穩(wěn)”調(diào)控定力。
“南方系”房企圍獵北京土拍
在寸土寸金、僧多粥少的北京，優(yōu)質(zhì)地塊公開出讓，勢(shì)必會(huì)引來房企垂涎。
本次集中拍地，北京共拿出30宗地塊覆蓋12個(gè)區(qū)域，其中中心城區(qū)供應(yīng)15宗，涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山;多點(diǎn)及副中心供應(yīng)11宗，涉及通州、大興、昌平、房山;門頭溝、懷柔等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)供應(yīng)4宗。
名單一經(jīng)公布，便引來諸多開發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有超過50個(gè)開發(fā)商和200余個(gè)主體參與此次競爭，保證金超過1500億元。參拍企業(yè)包括華潤、保利、中海、中糧等央企國企，還包括萬科、融創(chuàng)、綠城、碧桂園等頭部房企，也有城建、天恒、首開在內(nèi)的“地頭蛇”。
金地+華潤+保利聯(lián)合體更是組成 “鐵三角”，出現(xiàn)在22宗地塊的競拍中。近期獲地較少的中海表現(xiàn)活躍，在土拍第一日的12宗地塊中，中海全部參與競拍，其中3塊與中交組成聯(lián)合體，其他9塊均單獨(dú)競拍。
與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)等“南方系”房企大肆北上，成為本次土拍的意外焦點(diǎn)。其中，卓越成功取得朝陽金盞村、豐臺(tái)張郭莊、中關(guān)村生命科學(xué)園、昌平東小口等4宗地塊，可謂本次土拍的最大黑馬。
經(jīng)過兩日爭奪，最終北京在兩天內(nèi)將1035億元收入囊中。已出結(jié)果的15宗地塊中，石景山地塊被融創(chuàng)、石泰聯(lián)合體以高達(dá)64.4億元競得;豐臺(tái)張郭莊地塊被卓越、首開聯(lián)合體以總價(jià)62億元，配建32500平方米公租房代價(jià)拿下。
其余10宗地塊，由于已經(jīng)達(dá)到政府持有比例20%的最高限，或達(dá)到配建面積的上限，均轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，10~15個(gè)工作日后出結(jié)果。
“房企對(duì)此次北京土拍的熱衷，首先來自市場占位的需要，其次高素質(zhì)土地也讓房企熱情更高。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也表示，本次北京土拍現(xiàn)場競爭較為激烈，房企拿地積極性可見一斑。
盈利空間受挑戰(zhàn)
盡管吸引了大量競拍者，但北京拍地也出現(xiàn)“冷熱不均”的現(xiàn)象。
從整體表現(xiàn)看，第一日的競爭激烈程度超過第二日。第二日，僅有通州副中心地塊表現(xiàn)較為搶眼。其余地塊開發(fā)商表現(xiàn)較為克制，成交速度也較快，豐臺(tái)張家墳地塊更是經(jīng)過一輪競拍即落袋金茂。
地塊之間也存在分化，朝陽金盞、通州副中心、海淀樹村等地塊備受追捧，從而進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)程序，共10宗塊地進(jìn)入該程序;而宋莊、豐臺(tái)張家墳地塊則較快成交，在現(xiàn)場出現(xiàn)一次報(bào)價(jià)即成交的現(xiàn)象。
值得注意的是，在為期兩天共計(jì)出讓的30宗地塊里，有6宗位置較好的地塊需要競拍政府持有產(chǎn)權(quán)份額，包括朝陽金盞村2宗、崔各莊1宗、海淀樹村2宗，以及第二日出讓的通州副中心0302地塊為此類型。
這6宗地塊，都是開發(fā)商競爭的高地，在不斷攀升的地價(jià)和不斷提高的政府自持比例中，多數(shù)都未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)日出結(jié)果。同時(shí)，密云、延慶等遠(yuǎn)郊地塊雖然位置較遠(yuǎn)，但因?yàn)榈貕K屬性較為純粹也進(jìn)入了高標(biāo)準(zhǔn)程序。
以朝陽金盞村兩宗地塊為例，兩宗地樓面價(jià)均超過5萬元/平方米，然而由于兩宗地塊均進(jìn)入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價(jià)僅為6.6萬/平方米和6.46萬/平方米，從地價(jià)和房價(jià)比來看，相當(dāng)考驗(yàn)房企的后續(xù)運(yùn)營能力。
對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，由于上述兩宗地塊容積率只有1.3，如果未來產(chǎn)品形態(tài)是別墅，那么開發(fā)商在地下空間方面將有很大作為，“利潤肯定有，不過比較薄，還要看開發(fā)商未來如何開發(fā)地下空間。”
本次北京集中供地的明星地塊—海淀樹村兩地塊也面臨類似的處境。海淀兩地塊均達(dá)到了20%政府自持比例，因此未來限售價(jià)只有8.96萬元/平方米，然而這兩宗地塊的樓面價(jià)卻高達(dá)近7萬元/平方米。
與金盞兩地塊不同，海淀地塊容積率1.6，小區(qū)整體建設(shè)成為別墅的可能性不大，郭毅表示，如果能有一些疊拼產(chǎn)品，那么地下面積仍然是盈利空間所在，但其余的平層產(chǎn)品則大概率面積較小。
嚴(yán)苛規(guī)則平抑市場熱度
需要注意的是，北京此次土拍共攬金1102.21億元，這些地塊起拍價(jià)1035億元，因此整體溢價(jià)率僅為6.41%。
反觀集中供地的其它城市，重慶、無錫均熱度高企。其中，重慶由于不限地價(jià)，整體溢價(jià)率超過40%，無錫作為長三角核心城市三四線，受到房企更多青睞，本次成交16宗地平均可比地價(jià)上漲30%以上。
“由于北京此輪集中供應(yīng)土地的整體素質(zhì)較高，為防止土地市場過熱給新房市場帶來壓力，因此在土地出讓過程中設(shè)置了更多的限制條件，確保土地市場穩(wěn)定。”潘浩告訴第一財(cái)經(jīng)。
據(jù)悉，為降低土拍市場熱度，北京不僅設(shè)定了地價(jià)上限，還首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，并在15宗地設(shè)置競配建公租房面積，6宗地競政府持有產(chǎn)權(quán)份額，此外還有競建高標(biāo)準(zhǔn)商品住房、競建國際人才社區(qū)房等多重競拍規(guī)則。
以10日拍出的12宗地為例，在房企激烈爭奪下，有7宗地塊轉(zhuǎn)入競報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，10~15個(gè)工作日后得主才會(huì)落實(shí)，分別為海淀區(qū)樹村2宗地，朝陽區(qū)王四營3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。
“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，即針對(duì)建筑品質(zhì)和專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合評(píng)分，意味著不是任意房企都能拍得地塊，對(duì)房企的操盤能力和建筑水平都是考驗(yàn)，逐漸進(jìn)入以質(zhì)取勝的階段。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為。
雖然開發(fā)商的“考卷”變難了，但北京確實(shí)在一定程度上把土拍溢價(jià)率壓了下來。
與此同時(shí)，因重啟“競配建公租房”，并創(chuàng)新性推出“競政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”和“競建高品質(zhì)住宅”等出讓方式，北京的商品住宅市場結(jié)構(gòu)也將有所調(diào)整。
“北京競租賃住房面積占規(guī)劃建筑面積的13%，遠(yuǎn)高于廣州的1.3%，也高于無錫的11.2%，未來北京租賃供應(yīng)將明顯加強(qiáng)。”潘浩認(rèn)為，對(duì)無房家庭來說，租賃住房供應(yīng)加大，是解決大城市青年居住問題的重要方向。從產(chǎn)品打造上來看，商品房產(chǎn)品將更注重品質(zhì)改善，未來改善型需求或?qū)⒓腥胧小?/p>
值得注意的是，集中供地政策陸續(xù)落地后，土拍整體熱度有上升趨勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)城市集中拍地等因素影響下，4月土拍成交溢價(jià)率大幅跳漲至25%以上，平均溢價(jià)率達(dá)到25.4%，刷新近三年以來的歷史新高。
土拍較熱的城市如重慶，開發(fā)商也意欲借勢(shì)營銷，提升市場熱度?？硕鹬貞c方面表示，五一期間重慶多個(gè)項(xiàng)目開始暫停外部分銷，收緊折扣，部分火熱板塊項(xiàng)目幾乎取消所有營銷活動(dòng)，僅保留線上宣傳。
對(duì)此貝殼研究研究指出，首批集中供地試水過程中，各房企在開啟糧草儲(chǔ)備的同時(shí)也在快速適應(yīng)，由于無案例可循，因此仍在按照“老辦法”進(jìn)行取地，隨著集中供地城市越來越多，房企適應(yīng)集中供地后，活躍度會(huì)逐漸回落。
潘浩告訴記者，近期這一波集中供地，房企多少有點(diǎn)準(zhǔn)備不足，以往同一時(shí)間最多面臨全國幾十宗地的選擇，現(xiàn)在是幾百宗地的分析，投資決策體系面臨較大考驗(yàn)，從調(diào)研、分析、決策方面都還有很大的優(yōu)化空間。
