房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一環(huán)，始終保持關(guān)注熱度，從未遠(yuǎn)離公眾視野。
5月11日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布消息稱，“財(cái)政部、全國人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。”
消息發(fā)出后，“房地產(chǎn)稅”迅速被網(wǎng)絡(luò)熱搜刷屏。5月12日，A股房地產(chǎn)指數(shù)應(yīng)聲下跌，龍頭股萬科A(000002.SZ)跌2.14%、保利地產(chǎn)(600048.SH)跌2.32%、新城控股(601155.SH)跌2.54%;港股跌幅更大，龍湖集團(tuán)(000960.HK)跌3.48%、建發(fā)國際(01908.HK)跌3.67%、新力控股(02103.HK)跌4.60%、正榮地產(chǎn)(06158.HK)跌5.43%。
房地產(chǎn)稅不再“狼來了”，首提“改革試點(diǎn)”
紅星資本局注意到，來源顯示為“財(cái)政部新聞辦公室”的這條消息只有短短不到100字，字?jǐn)?shù)很少，但背后的信息量卻很大：座談會(huì)齊聚四大重磅部門，包括財(cái)政部、全國人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局，信號(hào)意義非同一般;同時(shí)首次提出“試點(diǎn)”，這被視為房地產(chǎn)稅加速落地的重要信號(hào)，即可能會(huì)先在部分城市試行。
財(cái)政部消息“字少事大”
“財(cái)政部這個(gè)新聞不簡(jiǎn)單，提到了‘試點(diǎn)’兩個(gè)字，印象中過去還從沒提過。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴紅星資本局：
第一，會(huì)議是以“座談會(huì)”的形式召開，而非“研討會(huì)”，即屬于政策決策性質(zhì)的會(huì)議，分量比較重。從參會(huì)部門看，全國人大常委會(huì)預(yù)算工委也參與了座談會(huì)，使得會(huì)議更加嚴(yán)肅。
第二，此次會(huì)議的核心在于“試點(diǎn)”兩字?；仡欁?span id="v3vvwmj" class="keyword">近幾年房地產(chǎn)稅方面的政策表述，較多體現(xiàn)為“推進(jìn)”等表述。若是追溯過去的改革，2011年《發(fā)展改革委關(guān)于落實(shí)全國人大常委會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告審議意見的報(bào)告》中曾提及“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”內(nèi)容，而2011年恰好是上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的階段。
所以從此類邏輯看，當(dāng)前首次提及“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”，有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，即此次會(huì)議后房地產(chǎn)稅將會(huì)在部分城市試點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)說，房地產(chǎn)稅是老百姓關(guān)注的內(nèi)容，此次會(huì)議結(jié)束后相關(guān)消息就在財(cái)政部官網(wǎng)當(dāng)日發(fā)布，勢(shì)必希望發(fā)出強(qiáng)烈和清晰信號(hào)，即改革方向不改變、改革步伐不停止、改革思路漸成熟。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革具有多重目標(biāo)和社會(huì)意義，客觀上有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。但是改革也絕對(duì)不會(huì)簡(jiǎn)單停留在“對(duì)多套房征稅”、“打壓房?jī)r(jià)”等概念上。換句話說，房地產(chǎn)稅的改革將在“健全直接稅體系”的大框架下進(jìn)行，要考慮更為全面、客觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)。
上海、重慶已試點(diǎn)房產(chǎn)稅10年
進(jìn)入2020年以來，財(cái)政部已經(jīng)是第四次提及房地產(chǎn)稅。最近一次是今年5月6日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》，全文5000余字透露財(cái)稅體制改革在“十四五”時(shí)期的重點(diǎn)工作，其中提及房地產(chǎn)稅的完整表述為：“健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。”
所謂“直接稅”是指稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁，而由納稅人直接負(fù)擔(dān)的稅收。比如我們熟悉的“個(gè)人所得稅”，是對(duì)收入取得者征收的稅，沒有經(jīng)過第三者，這種稅就是直接稅;但生活中常見的增值稅、消費(fèi)稅等，并非直接針對(duì)消費(fèi)者征收而通過了第三者，這些稅屬于間接稅。
從2015年8月5日房地產(chǎn)稅法第一次明確進(jìn)入中國人大立法規(guī)劃以來，“房地產(chǎn)稅立法”任務(wù)已是板上釘釘。而在立法之前，房產(chǎn)稅也早有“試點(diǎn)”，上海、重慶自2011年率先試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，至今已過去了整整10年。
中泰證券研究所首席分析師楊暢介紹，針對(duì)個(gè)人保有的房產(chǎn)，上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅，其余城市目前仍然對(duì)自用住房在保有環(huán)節(jié)零稅負(fù)，用于出租的住房適用從租計(jì)征房產(chǎn)稅，但實(shí)際大多配備優(yōu)惠政策。上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率暫定0.6%，若應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
重慶的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的二套房，采用累進(jìn)式計(jì)稅方式，以“戶面積”計(jì)算起征點(diǎn)：一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。適用稅率重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。
兩個(gè)試點(diǎn)城市雖然都在收取房產(chǎn)稅，但有所區(qū)別?？傮w看來，上海模式以多套房為主要征收對(duì)象，對(duì)炒房行為起到了抑制作用;重慶模式則以高端豪宅(如別墅等)為重點(diǎn)征收對(duì)象，對(duì)高檔住宅形成制約，也符合重慶“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念。
專家稱開征或影響四類價(jià)格
房地產(chǎn)稅已經(jīng)“在路上”，此番如果試點(diǎn)落地，最有可能在哪些城市進(jìn)行呢?一旦開征，樓市會(huì)降溫嗎?
2020年12月，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康公開呼吁：深圳、海南應(yīng)積極推出更高水平房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。賈康說，目前房地產(chǎn)稅沒能實(shí)現(xiàn)加快立法，但深圳和海南不能再拖，中央文件也已經(jīng)授權(quán)兩地加快改革，因此只需要走相應(yīng)程序即可。他還建議，深圳、海南開征房地產(chǎn)稅試點(diǎn)要吸取上海、重慶的經(jīng)驗(yàn)，在政策設(shè)計(jì)上更加周到、更有效率，征收范圍要適當(dāng)擴(kuò)大，體現(xiàn)一定的力度。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，北京可以優(yōu)先試點(diǎn)，其作為首都，在改革方面有魄力，但考慮到北京房產(chǎn)項(xiàng)目比較復(fù)雜，可能推進(jìn)有難度。上海和重慶在房產(chǎn)稅方面有這么多年的試點(diǎn)和改革經(jīng)營(yíng)，過渡到房地產(chǎn)稅的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀闊斧進(jìn)行改革，既然是社會(huì)主義先行示范區(qū)，那么也應(yīng)該積極引入新的政策，再次形成房地產(chǎn)領(lǐng)域的一次“改革開放”。另外，海南本身改革的阻力最小，房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)最簡(jiǎn)單，也可以進(jìn)行改革。
嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，如果試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，將影響到四類價(jià)格：
第一，一手房?jī)r(jià)格。由于住房持有成本將明顯加大，會(huì)使得一手房認(rèn)購意愿淡化，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)下降或漲幅收窄;
第二，二手房?jī)r(jià)格。由于房產(chǎn)持有成本將增大，潛在收益會(huì)減少，會(huì)倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，這會(huì)使得市場(chǎng)上流通的二手房更多，容易壓低房?jī)r(jià);
第三，土地價(jià)格。若大城市先行試點(diǎn)，客觀上會(huì)使房企拿地轉(zhuǎn)移到其他城市，使得大城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減少。同時(shí)若購房市場(chǎng)降溫，那么土地市場(chǎng)也不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，也容易使地價(jià)下跌;
第四，租賃價(jià)格。隨著市場(chǎng)上購房市場(chǎng)熱度的減少和存量房源的增加，客觀上也會(huì)使得租賃市場(chǎng)的壓力減少，進(jìn)而使得租金下降。
不過嚴(yán)躍進(jìn)也表示，這四類價(jià)格下降的時(shí)間、下降的幅度等，還要看房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的情況。前期還不至于出臺(tái)烈性的政策，依然會(huì)遵循循序漸進(jìn)、不斷總結(jié)的思路。
房地產(chǎn)稅將會(huì)給我們的生活帶來什么影響?不妨也聽聽我們身邊的人怎么說。
來自云南的小楊在成都工作并已買房，她告訴紅星資本局，自己在云南小縣城出生并長(zhǎng)大，在北京念完大學(xué)后到成都發(fā)展，一方面是離家比較近，另一方面是認(rèn)為成都的發(fā)展比老家更好。工作兩年多后有了購房資格，也看上了比較心儀的房子，在父母的支持下，買了一個(gè)小套二。對(duì)于房地產(chǎn)稅，她表示并不擔(dān)心，因?yàn)樽约褐挥幸惶鬃宰》?，面積不大，“房地產(chǎn)稅不會(huì)傷及無辜”。
但持有多套房的業(yè)主可不這么看。手中持有多套房產(chǎn)的黃先生表示，他一直關(guān)注房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動(dòng)，這次最大變化是從“推進(jìn)”變成了“試點(diǎn)”，說明真的要在部分城市落地了。黃先生直言，這將導(dǎo)致持有房產(chǎn)的成本明顯增大，而且不會(huì)是一筆小數(shù)，如果房地產(chǎn)稅在自己所在的城市落地，他會(huì)選擇賣出手中多余的房產(chǎn)。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅 房?jī)r(jià) 改革 正榮地產(chǎn)
