昨日忙里偷閑，打開塵封已久的電視機(jī)，偶然翻到了《蝸居》，看了幾集。
這部劇很經(jīng)典，我記得09年剛上映時(shí)，在全國引發(fā)了不小轟動。
因?yàn)槟菚r(shí)候全國人民很難理解，上海房價(jià)竟然那么貴。
我翻了一下資料，那時(shí)候上海二手房均價(jià)是每平米1.8萬元左右，內(nèi)環(huán)還有2、3字打頭的房子。
很多年輕人搖旗抗議，一邊喊著“北上廣沒有眼淚”，一邊喊著拒絕做“房奴”。
然而這些人卻沒想到，十二年后的今天，上海二手房變成了每平米6萬左右，內(nèi)環(huán)的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到9-11萬/平米。
現(xiàn)在，生活中很少再聽到“房奴”這個(gè)詞了，因?yàn)楫?dāng)初咬著牙做“房奴”的人，完成了階層逆襲，而搖旗抗拒的人，卻被迫離開了大都市。
這個(gè)故事告訴我們：
在經(jīng)濟(jì)和人口持續(xù)上升的基礎(chǔ)上，時(shí)間這個(gè)變量是很恐怖的，你根本無法預(yù)測并理解10年后這個(gè)世界會變成怎樣。
接下來，我們不能說未來房價(jià)還有前10年的漲幅，但房子，在大眾投資中，依舊是最穩(wěn)妥的標(biāo)的。
那么如何在接下來的樓市中做好投資呢?我把這么多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為一句話：
在一定的認(rèn)知基礎(chǔ)上，控制人性。
基于這句話，子木今天幫大家梳理一些正確的投資思維，讓你在未來的樓市投資行動中可以成為上層玩家。
01
世上沒有剛需
在購房者人群中，我經(jīng)常遇到一類人。
他們自稱為純剛需，不談購房時(shí)機(jī)，視投資客和炒房客為階級敵人，不共戴天。
但有意思的是，只要買了房子，態(tài)度開始180度大轉(zhuǎn)變，每天盼著房價(jià)多漲些，未來能賣個(gè)好價(jià)錢，換個(gè)更大更好的房子。
其實(shí)剛需和投資客之間，只是隔著一套房的距離，剛需買房時(shí)，都帶有投資需求。
所以正確的思維是：
無論有沒有房，能不能買得起房，都要用投資思維去看待買房這件事。
這句話很重要，可以幫你做很多正確的決策。
比如你在大城市買房子，在居住品質(zhì)和地段中做選擇，你更應(yīng)該看重的是地段，其次才是居住品質(zhì)。
因?yàn)榈囟魏?，配套?qiáng)的房子，未來可以賣個(gè)好價(jià)錢，讓你以后換房時(shí)，有充裕的選擇空間。
比如你的資金有限，你更應(yīng)該選擇那套貴的而不是便宜的。
是不是反人性?
貴有貴的道理，正是它的價(jià)值被人們挖掘與認(rèn)可。
從這幾年的樓市行情里看，一個(gè)城市中越貴的房子，漲勢越好。所以在可控范圍內(nèi)，盡量踮起腳尖去夠房子，而不是退而求其次，找一個(gè)能住的地方。
比如你在選房子的時(shí)候，首先考慮的是漲幅而不是自住。
尤其是一線城市，很多人喜歡把房子買在公司附近，為了自住，結(jié)果中途換了公司，房子漲幅又跑不過周期。
這就是很錯(cuò)誤的做法，你應(yīng)該把房子買在最好的地段，租出去，然后在公司附近租房子住，以租換租，過幾年再做置換。
比如你買房的時(shí)候，即使丈母娘再怎么催，也有持幣待購，等待時(shí)機(jī)。千萬不要相信，“剛需什么時(shí)候買房都沒問題”這句廢話。
不談時(shí)機(jī)的買房人，都是韭菜。
你買在頂部和底部，兩者的差值，可能是你好幾年的工資收入，這些錢無論買臺車還是做裝修，都會讓你很幸福。
所以一定要記住一句話：
“用投資的思維，找時(shí)機(jī)選地段;用自住的心態(tài)，選房子挑物業(yè)。”
02
別買錯(cuò)房
這些年只要在差不多的城市買了房的，都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增值。
然而恰恰有一部分人還虧了錢，為什么?
房子買錯(cuò)了。
比如有的人去景區(qū)，看見山清水秀，鳥語花香，以為來到了人間仙境，售樓處小姑娘一忽悠，“投資必賺”，腦子一熱就買了房。
殊不知，這個(gè)地方有淡旺季之分，淡季時(shí)候，景區(qū)連個(gè)鬼影都抓不住，周邊生活配套要啥沒啥，景區(qū)又有大量的土地可供開發(fā)，房子徹底砸在手里。
比如有的人買不起房子，但想有個(gè)家，開始病急亂投醫(yī)，退而求其次選擇了郊區(qū)公寓房，銷售口口聲聲答應(yīng)，房子戶型小流動性大，未來能賣個(gè)好價(jià)錢。
沒想到賣的時(shí)候，交易稅費(fèi)高得離譜，房子徹底卡在了手里，錢兌不出來，想買套住房難上加難。
比如有的人想在大城市買房，苦于沒有車票，便聽信他人投機(jī)取巧去買法拍房。
法拍房到手后，欣喜若狂，然而當(dāng)打開房門的那一刻，傻眼了，床上躺著70多歲的老奶奶，說這套房是她老伴給她留的“棺材本”，天王老子都甭想拿了去。
以上，都是我見過的真實(shí)案例。
投資買錯(cuò)房，還不如不買。在未來房產(chǎn)投資越來越難，起碼記住一條：
投資首選70年大產(chǎn)權(quán)純商品住宅，其他靠邊站。
03
房價(jià)認(rèn)知
投資房產(chǎn)，一定要評定這個(gè)階段這個(gè)城市的房價(jià)處于什么位置。
拿《蝸居》這部劇來講，2008年時(shí)候上海房價(jià)貴到離譜，但我從未認(rèn)為上海房價(jià)很貴。
這其中存在認(rèn)知錯(cuò)誤。
如果拿當(dāng)時(shí)正經(jīng)畢業(yè)的大學(xué)生來說，遙不可及。但對于全國有錢人來講，上海房價(jià)很便宜，要知道那時(shí)候上海不限購，首付還很低。
現(xiàn)在呢?上海房價(jià)貴嗎?
告訴你，依然不貴。
年后上海房價(jià)雖然大漲，但限購下，基本都由剛需推動的，沒什么泡沫。未來還會有源源不斷的年輕人，帶著全國富裕家庭的六個(gè)錢包入場。
上海房價(jià)是全國財(cái)富堆積的結(jié)果，也是資源稀缺的表現(xiàn)。
橫向比較，中國南海那個(gè)30年前的小漁村，房價(jià)已經(jīng)飆到了8萬/平米左右，北京和上海的性價(jià)比就出來了。
同理，看了合肥、武漢房價(jià)，長沙和重慶的房價(jià)就處于價(jià)格洼地;看了杭州房價(jià)，同級別的成都房價(jià)就不高。
房價(jià)貴不貴，千萬不能用你的購買力去衡量，而是站在全局角度去思考。也就是說：
衡量一個(gè)城市的房價(jià)，也必須取決于這個(gè)城市的「均富」。
這么來看，北上廣深的房產(chǎn)有人買不起是正常的，人人買的起才不對，未來二線也是這個(gè)趨勢。沒錢只能認(rèn)命，只能住差的地方，聽起來殘忍，但是事實(shí)。
04
基礎(chǔ)素質(zhì)
投資房子，講究眼光和心態(tài)。
眼光是什么?就是對周期的把握。
很多人都說我判斷房價(jià)周期非常準(zhǔn)，幾乎沒有出現(xiàn)過差錯(cuò)。
告訴你，并不難，我每天研究的就是房子，可以借助信息優(yōu)勢，早人一步拿到樓市內(nèi)部數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行分析判斷。
如果你讓我去做醫(yī)生、律師，或者當(dāng)大廚、理發(fā)師，我肯定搞不來，三百六十行，行業(yè)有門檻，術(shù)業(yè)有專攻。
有人說看到數(shù)據(jù)，不會看怎么辦?我送你一套最簡單的「二手成交黃金法則」，也是我經(jīng)常用到的。
一個(gè)城市的二手房成交量，如果連續(xù)三個(gè)月上漲，那么樓市馬上會“熱啟動”，帶動房價(jià)上漲。
所以在成交連續(xù)上漲2個(gè)月的時(shí)候，趕快去二手房中介門店，觀察訪客數(shù)量，開始警惕。
尤其是在淡季，比如年中(6-9月)或者年尾(10-12月份)，出現(xiàn)成交量連續(xù)上漲。別猶豫，趕緊沖進(jìn)樓市買房。
一個(gè)人的買房行為沒用，一群人的買房行為也決定不了什么，但如果一個(gè)城市的人口出現(xiàn)扎堆買房行為，房子供不應(yīng)求，房價(jià)自然上漲。
我做樓市研究，其實(shí)研究的是大數(shù)據(jù)，根據(jù)大量買房人的行為軌跡來反推城市行情，結(jié)合實(shí)際情況，給出投資建議。
最難的是一年以上的房價(jià)預(yù)測。
這時(shí)候還需要評定城市庫存和購買力，土地市場行情、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、政策風(fēng)險(xiǎn)等因素。但對于大家來講，把「成交黃金法則」研究明白，就占得了先機(jī)。
第二點(diǎn)是心態(tài)。
好的投資者心態(tài)是一條水平線，而不是心電圖。我見過太多的人，房價(jià)一漲，歡天喜地，房價(jià)一跌，哭天喊地，這些人不適合投資。
房產(chǎn)投資玩的是長線，信奉的是「長期主義」。
只要底層邏輯不變，也就是人口和經(jīng)濟(jì)是長期維持正向增長的，就不怕房價(jià)會跌下來，除非這個(gè)城市實(shí)行類似長沙、重慶的超大庫存調(diào)控政策。
投資者一定要果斷。
房產(chǎn)投資就是一場賽跑，大到城市行情啟動，中到板塊行情啟動，小的一個(gè)新盤的開售。
好房是搶來的，不是買來的，保持行動力和嗅覺，槍聲一響，馬上沖到前面，后面都是擁擠和踩踏，“前面吃肉，后面喝湯，最后的韭菜陪跑”。
05
板塊周期
把握好時(shí)機(jī)窗口后，還要把握好板塊周期。
板塊是存在輪動效應(yīng)的，一般一個(gè)新興板塊房價(jià)成長起來，起碼需要3波房價(jià)潮。
第一波是政府剛放出紅利消息的時(shí)候，比如政府要在某地規(guī)劃一個(gè)新區(qū)，造一個(gè)商圈，或者造一條大橋、地鐵。
消息一出，便會有大量投資客涌進(jìn)這個(gè)板塊買房，會馬上反應(yīng)到房價(jià)上，但房價(jià)馬上被炒透支，二手房有價(jià)無市，房價(jià)開始下跌。
第二波是建成期前后，當(dāng)大基建配套落地后，房價(jià)會迎來第二波潮，隨后透支后再回落。
第三波是建成運(yùn)營后，隨著新住戶的流入，房價(jià)進(jìn)入理性區(qū)間，房價(jià)根據(jù)真實(shí)供需跳動。
講這些，大家肯定一頭霧水。拿我前段時(shí)間去珠海考察舉例。
珠海有一個(gè)板塊是唐家灣北圍高新區(qū)，年后房價(jià)炒得非?？鋸垼瑸槭裁茨?
是因?yàn)椋?020年從6月10日珠海某會議上，政府提出嘗試深珠合作，開建一條連接深圳的大橋，深珠大道。
消息出來后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場徹底沸騰，深圳炒房客排著隊(duì)來唐家灣搶房，房價(jià)被炒到3.5-4.5萬/平米。
今年很多人問我，這個(gè)地方可以投資嗎?我的答案是，堅(jiān)決不可以。
為什么呢?
我查了一下資料，關(guān)于深珠通道，去年年底某會議上，只有一句話：“深珠通道要力爭“十四五”末開工建設(shè)”，而廣東十四五規(guī)劃片段上，關(guān)于這條大道只字未提。
所以理想情況下，深珠通道大概在2035年左右開工建設(shè)，按照最簡短時(shí)間，起碼10年左右的時(shí)間。
我去當(dāng)?shù)夭缺P，很多售樓處小姑娘甚至敢說這條大橋5年以后建成，真的是口無遮攔，能坑一個(gè)是一個(gè)。
橫向比較，深珠大道上面的深中通道2024年通車，利好板塊的房價(jià)才3萬多。
明白了嗎，一條3年后開通的大橋，每平米房價(jià)3萬多，而一條10年以后開建的大橋，房價(jià)就已經(jīng)炒到了每平米3.5以上。
透支嚴(yán)重，現(xiàn)在入場就是高位套死，可惜很多人不懂這個(gè)道理。
經(jīng)過這么多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，投資新區(qū)的技術(shù)難度非常高。
首先要確定這個(gè)新區(qū)未來是否能發(fā)展起來的，目前全國幾乎90%的新區(qū)都很慘，尤其是三四線城市近幾年建造的新區(qū)，大部分都在邊緣化。(具體看我過去的一篇文章《 新區(qū)投資 》)
這跟它的基礎(chǔ)屬性有關(guān)，比如跟中心區(qū)的距離，超過半個(gè)小時(shí)以上的很難發(fā)展起來;是否有唯一性，如果一個(gè)城市同時(shí)發(fā)展好幾個(gè)新區(qū)，最后的結(jié)果是：
“一生而眾死”。
能同時(shí)帶動3個(gè)新區(qū)以上發(fā)展的，只有北上廣深這樣的城市，有的城市現(xiàn)在連一個(gè)新區(qū)都帶不起來。
其次在新區(qū)靠譜的基礎(chǔ)上，你是否能把握住時(shí)機(jī)盡早入場。
但通常，大部分樓市小白投資買房，是聽聞身邊的人在買房，然后湊熱鬧，通過別人口口相傳入場投資的時(shí)候，通常已經(jīng)是被割韭菜的階段了。
