中國房地產行業(yè)，似乎走到了一個十字路口。
隨著“三道紅線”、投銷比管控等政策的相繼出臺，房地產企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴張動能相應降低。特別是進入7月份以來，項目去化表現(xiàn)不佳，企業(yè)銷售承壓，市場整體進入降溫周期。雪上加霜的是，個別企業(yè)的違約“暴雷”事件，更是動搖到了各方面的信心。
信用風險加速暴露，行業(yè)進入降溫周期
根據(jù)中房網不完全統(tǒng)計，2021年以來，債務違約的房企名單多達10余家企業(yè)。而這份名單中，不乏曾經的頭部企業(yè)。進入四季度，部分房企美元債構成實質性違約，更是將本輪美元債信用危機推向高潮。
受此影響，多家主流房企債券價格連日暴跌，創(chuàng)上市以來新低，中資地產美元債券更是創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。疊加效應下，行業(yè)融資也受到違約事件影響，更多房企的發(fā)債之路步履維艱。
部分頭部房企的債務違約，使得行業(yè)信用風險加速暴露。而此前出現(xiàn)償債風險的房企，大多逃不過被下調評級。
據(jù)相關機構統(tǒng)計，截至9月30日，穆迪、惠譽和標普三大國際評級機構共下調了91次中國房企評級。如果加上10月初至今的數(shù)據(jù)，今年房企被評級機構下調評級次數(shù)已超百次，創(chuàng)下歷年之最。
從官方近期公布的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)慘淡可見一斑。
根據(jù)國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份雖為傳統(tǒng)銷售旺季，但今年的“金九”業(yè)績低于近年同期水平。同時，1-9月份全國房地產開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%，增速已跌至個位數(shù)水平。企業(yè)拿地動力和項目開工進度，也都明顯受到信貸融資環(huán)境影響。
房價數(shù)據(jù)也同樣出現(xiàn)降溫的趨勢。易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%。值得注意的是，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)自2015年5月份以來環(huán)比首次下跌。二手住宅銷售價格指數(shù)在連續(xù)16個月上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次為0，9月份則出現(xiàn)明確下跌。
一方面是信用風險導致融資之門基本關閉，一方面是銀行在各道紅線下的從嚴偏緊操作，一方面是市場預期悲觀下的慘淡銷售，再疊加各種調控政策的綜合影響、債務到期的暴雷風險，讓行業(yè)迅速進入降溫周期，并在某種程度上陷入了惡性循環(huán)，看跌四季度房地產，甚至悲觀明年房地產市場的聲音占據(jù)了主流。
如何才能穩(wěn)預期，重建市場信心?
高層密集發(fā)聲，維穩(wěn)意圖明顯
作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業(yè)與居民的生活息息相關。在目前的市場環(huán)境下，針對近期房地產行業(yè)出現(xiàn)的問題，中央層面的表態(tài)備受關注。
10月15日，在央行舉行的第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾在談及恒大集團的問題時稱，這在房地產行業(yè)是個別現(xiàn)象。經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立后，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產企業(yè)經營穩(wěn)健，財務指標良好，房地產行業(yè)總體是健康的。人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月18日，國新辦就2021年前三季度國民經濟運行情況舉行發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉在會上表示，今年以來，通過完善房地產市場的長效機制，抑制不合理需求，推動剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產企業(yè)依靠舉債盲目擴張，房地產市場總體上趨于平穩(wěn)，房地產投資、銷售和房價逐步趨于穩(wěn)定。下一階段，隨著多主體供應、多渠道保障，購租并舉住房制度不斷完善，市場主體趨于理性，房地產市場有望保持平穩(wěn)發(fā)展。
10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在“2021金融街論壇年會”上，也分別對房地產發(fā)聲。
劉鶴提出，金融系統(tǒng)要統(tǒng)籌做好金融風險防控等工作。要堅持市場化、法治化原則，堅持底線思維，實現(xiàn)防風險和穩(wěn)發(fā)展的動態(tài)平衡。要推動中小金融機構改革化險，處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風險。目前房地產市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
潘功勝指出，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現(xiàn)一點波動，這是市場主體在個別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應激反應。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。十九大以來，按照中央確定的方針政策，實施對房地產市場的宏觀調控，建立長效管理機制，房地產市場金融化、泡沫化的勢頭得到遏制，房地產市場地價、房價、預期保持平穩(wěn)，房地產行業(yè)總體健康發(fā)展。下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設部和地方政府堅定的維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。
同日，央行網站也發(fā)布了央行行長易綱在2021年G30國際銀行業(yè)研討會的發(fā)言及問答。針對恒大問題，易綱表示，近期恒大的情況引發(fā)了較多關注?？傮w而言，恒大風險是個案風險。應對措施方面，一是要避免恒大的風險傳染至其他房地產企業(yè)。二是要避免風險傳導至金融部門?？傮w上恒大事件對金融行業(yè)的外溢性可控。
在談及應對恒大事件的原則時，易綱稱嚴格按照法律規(guī)定的受償順序，充分尊重并保護債權人和產權人的合法權益。在此過程中，尤其是要保護好已購房消費者的合法權益。將堅持法治化的原則，確保所有債權人和利益相關方的正當合法權益得到公平對待。總體而言，有信心能把風險控制在一定范圍，避免發(fā)生系統(tǒng)性風險。
不難看出，監(jiān)管層的接連表態(tài)，也是在給房地產行業(yè)“減壓”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網表示，“正如高層的表述，房地產當前風險是可控的，也即市場的壓力其實總體可以控制，市場不必過慮。”
他認為，隨著高層的密集發(fā)聲，以及房地產金融市場糾偏工作的開展，效果正在積極釋放，四季度房貸金融市場有逐漸趨好和改善的機會，各類顧慮和擔憂可以據(jù)此減少。至少就目前市場看，有兩點可以明確。第一、合理的信貸支持是需要進行下去的，這是房企等可以積極把握的利好點。第二、違法違規(guī)的領域，依然要嚴管，尤其是要防范個別房企經營風險蔓延到同行和金融企業(yè)。所以當前的基調還是很清晰，針對部分過去略緊的地方做放松，而其他政策的思路總體上將繼續(xù)堅持下去。
