●在大城市租房面臨租房成本高、可選房源少、租賃關(guān)系不太穩(wěn)定等問題，租房壓力大
●問題背后，體現(xiàn)了我國(guó)在租賃住房方面的供需矛盾，不論是市場(chǎng)化的租賃租房，還是保障性的租賃住房，總體上難以滿足社會(huì)發(fā)展需求。租賃市場(chǎng)目前存在結(jié)構(gòu)性的問題，從權(quán)利義務(wù)關(guān)系上看，租戶在信息知情、交易地位、交易形式方面，均處于比較弱勢(shì)的地位，需要國(guó)家進(jìn)一步從法律上保障租房者的權(quán)益
●在住房租賃市場(chǎng)上，只有當(dāng)供需關(guān)系達(dá)到基本平衡時(shí)，才能夠制定完善公正規(guī)范的制度，以專門立法為住房租賃市場(chǎng)提供完善的制度保障
“在大城市租套合適的房子太難了!”10月17日下午，在北京市朝陽(yáng)區(qū)花家地小區(qū)一棟單元樓前，29歲的劉遠(yuǎn)(化名)站在大大小小的包裹間，一邊清點(diǎn)行李，一邊對(duì)《法治日?qǐng)?bào)》記者說。
碩士畢業(yè)工作兩年多來，劉遠(yuǎn)已經(jīng)搬過4次家了。“房租太貴了。”他感嘆道。
當(dāng)下，像劉遠(yuǎn)這樣的租房剛需人群不在少數(shù)。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口為3.76億人，其中相當(dāng)一部分人需要租房居住。多位受訪者表示，在大城市租房面臨租房成本高、可選房源少、租賃關(guān)系不太穩(wěn)定等問題，租房壓力大。
接受記者采訪的專家認(rèn)為，這些問題的背后，反映出租房市場(chǎng)供不應(yīng)求的本質(zhì)。要想解決這一問題，需專門立法為住房租賃市場(chǎng)提供完善的制度保障，更重要的是必須增加租賃住房的供給。
租金占收入一半以上
頻繁搬家生活不穩(wěn)定
劉遠(yuǎn)畢業(yè)后進(jìn)入一家公司工作，通過某知名中介平臺(tái)租了一間隔斷房，雖然房子交通便利、離單位也近，但房租太貴了。為了省錢，他后來找了一家小中介租了一間相對(duì)便宜的房間。
然而，這次租房經(jīng)歷令他心力交瘁：入住后他發(fā)現(xiàn)，房子的衛(wèi)生條件差、噪音大，交了管理費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)卻沒人提供服務(wù)，與中介交涉時(shí)對(duì)方態(tài)度蠻橫。最終，劉遠(yuǎn)通過撥打北京政務(wù)服務(wù)便民熱線才討回剩余的租金。
多次租房，最讓劉遠(yuǎn)難以接受的還是租金——一套“老破小”，兩間臥室一個(gè)沒窗戶的小客廳，租其中一間小臥室竟然要3000元至3500元不等，這占了他月收入的一半以上，“住得離公司近一些，租金高得離譜;租金低的通常在郊區(qū)，通勤又是個(gè)難題”。
他還發(fā)現(xiàn)，無論通過哪個(gè)中介租房，租期最長(zhǎng)都是一年。“合同期滿后，按理說第二年續(xù)租應(yīng)該免去中介費(fèi)，但實(shí)際上，不僅還要交一筆中介費(fèi)，房租往往還有一定幅度的上漲。我只能在合同期滿前去找價(jià)格有優(yōu)惠的房子。”
對(duì)劉遠(yuǎn)而言，每次換房都是一次挑戰(zhàn)。“想在有限的預(yù)算里找一個(gè)相對(duì)滿意的房子并不容易，看房、講價(jià)、避坑等諸多環(huán)節(jié)都容不得絲毫馬虎。”有一次，他一天看了4個(gè)小區(qū)的7套房，感到筋疲力盡。
采訪中，劉遠(yuǎn)預(yù)約的互聯(lián)網(wǎng)搬家平臺(tái)的貨車趕到單元樓前。劉遠(yuǎn)和司機(jī)一起把他在北京的全部家當(dāng)搬上車，啟程前往新的租住處。
這次，他和同事一起合租了一套兩居室，每月6200元，按照合同要求的“押一付三”付款方式及其他雜七雜八的費(fèi)用，兩人各自付給中介1.5萬元。這筆錢對(duì)于幾乎沒有存款的劉遠(yuǎn)及其同事來說，“壓力山大，我們都借了錢”。
劉遠(yuǎn)的租房經(jīng)歷，33歲的林曉(化名)感同身受。10年前，她從河南老家到北京找工作，開啟了租房史。由于收入不高，她當(dāng)時(shí)在國(guó)貿(mào)附近租了一間三居室的次臥，租金每月1500元。
“在老家的居住環(huán)境還不錯(cuò)，突然和這么多陌生人合住，共用一個(gè)衛(wèi)生間，很不適應(yīng)。”林曉很快便搬了出來，單獨(dú)租了一套兩居室，每月房租升至4000元。不久，她意識(shí)到這樣租房“既昂貴又浪費(fèi)”，只好在網(wǎng)絡(luò)論壇上發(fā)布招租帖子，很快找到一位女生合租。
平靜的生活總是難以長(zhǎng)久。2016年，房東臨時(shí)通知她要收回房子，無奈之下，林曉和室友通過某中介平臺(tái)匆忙租了一套兩居室。但合同剛簽下不久，這套房子的主人就把房子賣掉了，限她們兩周內(nèi)搬離。
“畢竟是人家的房子，我們也不好太較真。還好房東當(dāng)時(shí)對(duì)我們進(jìn)行了一些補(bǔ)償。”回顧10年租房經(jīng)歷，林曉向記者坦言，“租房住，頻繁搬家感覺很不安穩(wěn)”。
申請(qǐng)保障性租賃住房
位置偏通勤遠(yuǎn)不舒心
租金便宜又不用頻繁搬家的房子，住起來也有諸多不便。這是“90后”海歸碩士、某短視頻平臺(tái)博主郭幫幫的深切感觸。
10月16日下午，記者在中國(guó)國(guó)際展覽中心附近一家咖啡店里，見到了披著長(zhǎng)發(fā)、身穿米色大衣的她。“一是不舒心，二是通勤遠(yuǎn)，三是服務(wù)跟不上。”郭幫幫說，在靠近北京市西五環(huán)的一處公租房住了半年后，她和丈夫毅然搬離了那里。
29歲的郭幫幫碩士畢業(yè)于英國(guó)伯明翰城市大學(xué)，在學(xué)校時(shí)認(rèn)識(shí)了現(xiàn)在的丈夫，畢業(yè)后一起來北京打拼。剛開始，夫妻倆在北京租房住，每月房租大約7000元。
2020年初，她丈夫的單位通知可以申請(qǐng)作為保障性租賃住房的人才公租房，都沒有北京戶口的夫妻倆嘗試著報(bào)名申請(qǐng)，沒想到竟然申請(qǐng)到一間零居室(全開放式房間)公租房。
“我們申請(qǐng)時(shí)，看別人申請(qǐng)的兩居三居競(jìng)爭(zhēng)激烈，就反向選擇了小戶型，這樣申請(qǐng)下來的機(jī)會(huì)更大。”郭幫幫說，當(dāng)年9月，他們搬進(jìn)了公租房，每月租金2000多元，租金一下子降低了不少，感覺挺好。
但郭幫幫很快就發(fā)現(xiàn)了房子的“不好”：房間的面積太小，放一張大床進(jìn)去，空間已所剩無幾，一做飯滿屋子味道，上個(gè)廁所一轉(zhuǎn)身就會(huì)碰著頭。郭幫幫的丈夫時(shí)常開云上會(huì)議，為了不打攪丈夫工作，她要么出去走走要么在廁所待著。
“那段時(shí)間，我倆都感覺生活品質(zhì)直線下降，過得非常不舒心，甚至有些壓抑。”她說，此外，通勤太遠(yuǎn)也是一大困擾，她在CBD上班，每次乘坐公共交通都需要一個(gè)半小時(shí)，特別是從八寶山地鐵站出來頂風(fēng)往回走，大冬天北風(fēng)呼呼吹，路上人又少，旁邊是公墓，“又累又害怕”。
周邊的配套生活設(shè)施也不足。菜市場(chǎng)、超市離得較遠(yuǎn)，購(gòu)物特別不方便;有一次，她晚上下班回去發(fā)現(xiàn)指紋鎖打不開門，電話聯(lián)系管理員找不到人，一下子也找不到開鎖師傅，只好蹲在門口等了大半天。
她有時(shí)候會(huì)想：“為什么要為了這間小房子這么辛苦?”
2020年底，她丈夫從原單位辭職，人才公租房是公司申請(qǐng)的，離職就意味著放棄人才公租房。今年1月，夫妻倆從公租房搬了出來，在北京市三元橋附近租了一套房，租房的煩惱還在繼續(xù)。
租賃市場(chǎng)短板待補(bǔ)齊
住房供需矛盾須解決
像郭幫幫、劉遠(yuǎn)這樣需要租房住、因租房而煩惱的人不在少數(shù)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大，青年人的住房困難問題日益凸顯。去年9月發(fā)布的《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》稱，城市租住生活已成為超兩億人的選擇。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池長(zhǎng)期關(guān)注住房問題。她告訴記者，住房租賃市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要構(gòu)成部分，住房制度改革以來，我國(guó)各個(gè)城市的住房短缺問題已基本解決，沒有住房的主要是新市民和青年人，短期來看主要通過租賃住房解決住房問題，因此未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)是發(fā)展和規(guī)范租賃市場(chǎng)。
“解決這些人的住房問題，應(yīng)該租售并舉，盡可能解決新市民的住房困難。”北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)畢文強(qiáng)說。
對(duì)于租房群體遇到的問題，如租房成本高、可選房源少、租賃關(guān)系不太穩(wěn)定、糾紛解決渠道不暢通等，如何解決，專家們也給出了自己的看法。
畢文強(qiáng)認(rèn)為，目前住房租賃市場(chǎng)存在一定的混亂現(xiàn)象，體現(xiàn)了住房租賃市場(chǎng)的一些短板，比如市場(chǎng)秩序規(guī)范缺失，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息、不退押金租金，惡意驅(qū)逐承租人，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。
“監(jiān)管制度和機(jī)制在一定程度上處于缺失狀態(tài)，各部門信息不夠暢通，各自為政，未建立相關(guān)聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，多頭執(zhí)法、盲目執(zhí)法并存。”畢文強(qiáng)指出。
在趙秀池看來，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)之所以存在一些短板，主要是因?yàn)樽》恐贫雀母镆詠?，各地各部門一直把產(chǎn)權(quán)住房銷售作為重點(diǎn)，租賃市場(chǎng)顧及較少。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析說，問題背后，體現(xiàn)了我國(guó)在租賃住房方面的供需矛盾，不論是市場(chǎng)化的租賃租房，還是保障性的租賃住房，總體上難以滿足社會(huì)發(fā)展需求。
“租賃市場(chǎng)目前存在結(jié)構(gòu)性的問題，從權(quán)利義務(wù)關(guān)系上看，租戶在信息知情、交易地位、交易形式方面，均處于比較弱勢(shì)的地位，需要國(guó)家進(jìn)一步從法律上保障租房者的權(quán)益。”畢文強(qiáng)說。
加大供給讓供需平衡
專門立法促制度完善
林曉一直“向往住進(jìn)屬于自己的房子里”，租房期間她排號(hào)申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房并在今年獲得購(gòu)房資格，雖然距離市區(qū)有點(diǎn)遠(yuǎn)，但畢竟可以正式告別租房生活。
“一兩年以后，等我住上了屬于自己的房子，才會(huì)在這座城市里真正有歸屬感。”林曉坦言。
郭幫幫也走在買房路上，她和丈夫正在努力攢錢，計(jì)劃近兩年在北京四環(huán)內(nèi)購(gòu)買一套二手房，免去通勤之苦。
未來一段時(shí)間里，劉遠(yuǎn)還要靠租房生活，他的希望是：“這次搬家能讓我住久一點(diǎn)，少在租房上操心，謝天謝地。”
劉遠(yuǎn)的期盼代表了眾多租房者的心聲。
那么，怎樣才能讓租房者有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，能夠在城市里住得起、住得好?
在趙秀池看來，各地特別是大城市，地方政府應(yīng)該因城施策，針對(duì)不同收入人群提供不同的租賃住房，為低收入者提供保障房是政府的責(zé)任，中高收入者可以租賃商品房。
“出臺(tái)住房租賃條例保障租賃雙方穩(wěn)定的租賃關(guān)系，是發(fā)展租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)久之策。租賃市場(chǎng)更多的是市場(chǎng)行為，讓市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用，政府負(fù)責(zé)低端保障即可。”趙秀池說，個(gè)人租賃仍然是租賃市場(chǎng)的主力，個(gè)人租賃同樣能讓承租者“住得起、住得好”，而減少出租住房的交易成本和承租人的負(fù)擔(dān)，對(duì)增加供應(yīng)、穩(wěn)定租賃市場(chǎng)意義重大。
畢文強(qiáng)給出的建議是提高有效供給。“供給新市民、青年人長(zhǎng)期居住的住房，是交通位置便利、價(jià)位處在中低端、小套型的租賃住房;是租賃關(guān)系穩(wěn)定、糾紛易解決的租賃住房;是能夠滿足基本居住需求的保障性租賃住房。”
樓建波同樣建議增加租賃住房的供給，不但要由政府加大保障性、政策性租房資源的供應(yīng)，還要設(shè)計(jì)相關(guān)制度鼓勵(lì)房屋產(chǎn)權(quán)人將閑置資源投入住房租賃市場(chǎng)，使市場(chǎng)上的供需關(guān)系基本平衡。
在樓建波看來，這種制度一定是能夠公平公正保護(hù)出租人和承租人利益的。比如，鼓勵(lì)建立中長(zhǎng)期租賃關(guān)系的制度，就應(yīng)該允許出租人每年合理上調(diào)租金，穩(wěn)定租賃關(guān)系。
“在住房租賃市場(chǎng)上，只有當(dāng)供需關(guān)系達(dá)到基本平衡時(shí)，才能夠制定完善公正規(guī)范的制度，以專門立法為住房租賃市場(chǎng)提供完善的制度保障。”樓建波說。
