近期，據(jù)媒體報(bào)道，不僅僅是三四線城市，廣州、廈門、成都、南京等一二線城市也出現(xiàn)很多“工抵房”。
廣州推出“工抵房”的樓盤數(shù)量達(dá)到十余個(gè)，項(xiàng)目有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段，也有像荔灣這樣的主城區(qū)，價(jià)格方面，少則優(yōu)惠數(shù)十萬元，多則上百萬元。
“工抵房”并不是新生事物，主要是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算，將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時(shí)緩解壓力。
對上下游供應(yīng)商施工方而言，從開發(fā)商處獲得房產(chǎn)后要想辦法變現(xiàn)，則出現(xiàn)了“工抵房”入市的情況。
據(jù)CRIC監(jiān)測，自9月以來，市場上的“工抵房”數(shù)量激增，主要是由于市場轉(zhuǎn)冷，房企去化不暢甚至庫存積壓，影響企業(yè)回款。
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房企去化不暢“工抵房”數(shù)量激增
今年下半年，房地產(chǎn)市場大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)集聚，企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)業(yè)下行加劇，新房銷售規(guī)模同比降幅擴(kuò)大至22%，開發(fā)投資增速同比下降5%。房屋新開工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價(jià)下降至9741元/平方米。
房企方面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，百強(qiáng)房企單月操盤業(yè)績規(guī)模同比下降32.2%。
在整體房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的同時(shí)，調(diào)控政策也在升級，各大房企融資收緊，發(fā)債受阻，房企開發(fā)到位資金連續(xù)4個(gè)月同比下降。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢。
在這樣的市場環(huán)境下，房企流動(dòng)性出現(xiàn)明顯困難，“工抵房”頻頻入市。
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部分房企以“工抵房”的名義降價(jià)銷售
“工抵房”顧名思義，即工程抵賬房，是房地產(chǎn)開發(fā)商給工程方抵扣工程款的一種結(jié)算方式。目前市場上的“工抵房”主要分為兩類，一類是“真工抵”即開發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類“工抵房”數(shù)量會偏少，主要是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算，將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時(shí)緩解壓力。
另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價(jià)促銷的房源。
2021年三季度，受整體市場下行影響，部分明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，也有部分城市采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。截至目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無底線開展降價(jià)營銷進(jìn)一步擾亂樓市預(yù)期和情緒。
在這樣的背景下，部分房企不得已打出“工抵房”的名義實(shí)施降價(jià)銷售。這種形式的價(jià)格調(diào)整也能平衡老業(yè)主的情緒，避免出現(xiàn)維權(quán)問題。
據(jù)媒體爆料稱，廈門海滄區(qū)某項(xiàng)目推出30套118平方米的“工抵房”，單價(jià)2.5萬元/平方米起，這個(gè)項(xiàng)目此前在售均價(jià)為3.3萬元/平方米，相對之前的售價(jià)“工抵房”每平方米便宜達(dá)8000元，相當(dāng)于打了7.5折。
從“工抵房”的區(qū)域分布來看，“工抵房”的數(shù)量和城市市場熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。雖然上至一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個(gè)能級城市均出現(xiàn)了大量的“工抵房”。但根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也是表現(xiàn)平平甚至承壓，因此“工抵房”的數(shù)量和城市熱度出現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，市場下行的城市“工抵房”數(shù)量往往較多。
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房源上“工抵房”與特價(jià)房差距不大
“工抵房”的出現(xiàn)，從房企角度來看，由于“工抵房”是企業(yè)或者項(xiàng)目上難以結(jié)清工程款而抵押的房源，和企業(yè)的信譽(yù)掛鉤，因此一般情況下資金充?；蛘咪N售順利的項(xiàng)目不會出現(xiàn)“工抵房源”。因此財(cái)務(wù)承壓的房企推出“工抵房”數(shù)量較多，且折扣力度也比較大。
就房源而言，“工抵房”本質(zhì)上是由于企業(yè)難以去化而抵押給供應(yīng)商和施工方，且套數(shù)比較少，均為指定房源，因此“工抵房”與特價(jià)房差距不大。
據(jù)CRIC監(jiān)測的信息來看，不少“工抵房”在宣傳時(shí)也會打出“清尾工抵房”的口號，不過需要注意的時(shí)候，特價(jià)房往往是難以快速去化而讓利，“工抵房”則涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項(xiàng)的問題。
從數(shù)量來看，一般單盤的“工抵房”套數(shù)多數(shù)在10套以下，也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多“工抵房源”，不過這種情況可能為房企變相降價(jià)促銷。其優(yōu)惠力度由市場情況，企業(yè)資金缺口、以及供應(yīng)商、施工方意愿掛鉤。
開發(fā)商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會擴(kuò)大讓利幅度。另一方面，“工抵房”由開發(fā)商折價(jià)抵押給供應(yīng)商和施工方，若是供應(yīng)商和施工方希望盡快匯款，可能會在原價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)一步讓利，擴(kuò)大折扣。
今年以來，地方市場分化加劇，房企自年初以來一貫采用“集團(tuán)造節(jié)+精準(zhǔn)讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數(shù)特價(jià)房力度較大。“工抵房”這一產(chǎn)物已連續(xù)多年屬于小眾營銷手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化，或者有足夠的資金結(jié)算工程款項(xiàng)，并不會出現(xiàn)大量“工抵房”入市的情況。“工抵房”的大量入市說明市場的下行和房企資金的嚴(yán)重短缺，與近期房企頻頻暴雷相互印證。
整體來看，“工抵房”屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物，屬于房企的無奈之舉，但房地產(chǎn)市場不容樂觀，企業(yè)銷售去化將持續(xù)承壓，且馬上臨近年底，到了資金結(jié)算周期，壓力可能會進(jìn)一步加劇。
