溢價(jià)搖號(hào)與底價(jià)成交并存、競(jìng)價(jià)百輪與流搖撤牌并存……冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場(chǎng)的主要趨勢(shì)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，全國300城涉宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來同期最低位，但是成交樓面均價(jià)上漲17%，呈現(xiàn)“量減質(zhì)增價(jià)增”的特征。

【資料圖】

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱點(diǎn)評(píng)稱：“對(duì)于上半年全國土地市場(chǎng)而言，總體來看，盡管部分核心城市土拍市場(chǎng)熱度較高，但受弱能級(jí)城市拖累，全國土拍市場(chǎng)總體熱度仍低迷?！?/p>

質(zhì)增量減，300城涉宅用地成交量降三成

上半年全國土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量雙減，但是起始樓面價(jià)和成交樓面價(jià)雙增，這也說明土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“質(zhì)增量減”態(tài)勢(shì)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，300城上半年涉宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比降34%，成交規(guī)劃建筑面積同比降32%，起始樓面均價(jià)同比漲4%，成交樓面均價(jià)同比漲17%，土地出讓金同比降20%。

同時(shí)，根據(jù)諸葛研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國主要地級(jí)市土地供應(yīng)的規(guī)劃建筑面積為2.19億平方米，同比下跌37.02%，較去年下半年下跌63.88%；成交土地的規(guī)劃建筑面積1.53億平方米，同比下跌37.43%，較去年下半年下跌71.5%。2023年上半年土地成交樓面均價(jià)為5846元/平方米，同比上漲9.46%，環(huán)比上漲30.14%，再度刷新了成交樓面均價(jià)新高。

分城市能級(jí)來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。各線城市均擇優(yōu)推地，成交樓面均價(jià)同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅為16%；受成交規(guī)劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)29%。

今年上半年土地供應(yīng)量的銳減和去年新政相關(guān)。去年12月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，要求因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心表示，今年上半年，一線城市供地規(guī)模穩(wěn)健，“高庫存”城市的宅地量降幅更為顯著。分等級(jí)城市來看，僅一線城市繼續(xù)保持穩(wěn)健的供地策略，2023年計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模仍呈小幅上升態(tài)勢(shì)，二線、三四線城市計(jì)劃供應(yīng)量則呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，且宅地的供應(yīng)規(guī)?？s減更為顯著，降幅均超15%。

圖片來源/中指研究院

22城土拍冷熱不均，民企逐步回歸拿地

在北京，“觸頂+溢價(jià)”成交是主旋律；在廈門，144家房企競(jìng)拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高；在杭州，上半年66宗宅地?cái)埥鸪?00億元，六成以上地塊“封頂”……而與之形成鮮明對(duì)比的是，在實(shí)行集中供地的22城中，武漢、重慶、天津、沈陽、長春、濟(jì)南、鄭州等地土拍市場(chǎng)則持續(xù)低迷，高溢價(jià)成交地塊屈指可數(shù)，底價(jià)成交是主流，甚至出現(xiàn)個(gè)別地塊流拍現(xiàn)象。

從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，上半年央企國企拿地金額仍占主導(dǎo)地位，拿地金額占比超50%，同時(shí)受長三角地區(qū)尤其是浙系民企表現(xiàn)活躍的影響，民企拿地金額占比提升至28%，地方國資拿地金額占比降至9%。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年房企拿地呈現(xiàn)“央企國企占主力、民企弱復(fù)蘇、城投‘隱身’”的新特征。在其發(fā)布的房企新增貨值排行榜中，民營房企濱江集團(tuán)（002244）、建發(fā)房產(chǎn)、長隆集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、偉星房產(chǎn)進(jìn)入排行榜前15名。

展望：下半年土地市場(chǎng)怎么走？

對(duì)于下半年土地市場(chǎng)的走勢(shì)，張凱表示：“預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)熱度將繼續(xù)回落，城投類企業(yè)或?qū)⒃俅芜M(jìn)場(chǎng)托底。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，目前政策定力仍較強(qiáng)，房企沒有成交規(guī)?？焖倩嘏念A(yù)期。部分城市上半年發(fā)力后，可推出的優(yōu)質(zhì)地塊存量不多。同時(shí)，下半年通常推地量大，競(jìng)爭激烈程度減弱。”

克而瑞研究中心表示：“考慮到下半年越來越多的城市面臨更大的供地計(jì)劃壓力，供給側(cè)在盈利空間方面的調(diào)整將更加符合市場(chǎng)預(yù)期，土地供應(yīng)規(guī)模增加與盈利空間寬松將同步到來?！?/p>

“一方面，房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來更多的拿地機(jī)會(huì)，可重點(diǎn)關(guān)注部分原先盈利空間一般，但周轉(zhuǎn)預(yù)期尚可的近郊板塊；另一方面，下半年整體溢價(jià)率預(yù)計(jì)將有所下降，尤其是隨著大多數(shù)城市的第二、三輪預(yù)供地清單臨近截止日期，隨著更多素質(zhì)一般的地塊進(jìn)入土地市場(chǎng)，三季度零溢價(jià)或低溢價(jià)成交的土地將有所增加，流拍率或?qū)⒀永m(xù)高位?！笨硕鹧芯恐行娜缡欠Q。

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