曾被喻為過(guò)去三年力度最大的“6.1青島樓市新政”，終于在滿月之日收獲了“翹尾”的成績(jī)單。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年6月青島商品房成交面積約256萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲124.9%，同比下降41.3%。其中商品住宅成交面積約166.1萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲101.6%，同比下降27.6%。雖然數(shù)據(jù)不能反映全部問(wèn)題，但是從市場(chǎng)面看，新政尚未在市場(chǎng)上體現(xiàn)出更強(qiáng)的拉動(dòng)效果。
著名房地產(chǎn)專(zhuān)家、資深地產(chǎn)評(píng)論人劉地生先生認(rèn)為，“當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于改善階段，新政的頒布在一定程度上刺激了房產(chǎn)市場(chǎng)，但市民整體收入與預(yù)期都尚未恢復(fù)，因此大多數(shù)消費(fèi)者仍處在持幣待購(gòu)、深度觀望狀態(tài)?！?/p>
(資料圖)
新房半年忙沖刺
自5月市場(chǎng)下滑以來(lái)，6月份市場(chǎng)市場(chǎng)仍然平淡?！?.1”新政“只對(duì)部分區(qū)域部分開(kāi)發(fā)商的半年沖刺帶來(lái)了助力。但是考慮從蓄客到簽約的周期，數(shù)據(jù)是不能夠體現(xiàn)6月份市場(chǎng)的狀態(tài)的?！睂?duì)于記者關(guān)于6月市場(chǎng)狀況的采訪，一位常年合作的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示：“很抱歉，這次真的幫不上了，我們正在積極努力，在下半年為消費(fèi)者提供更好的產(chǎn)品和更優(yōu)惠的性?xún)r(jià)比?！?/p>
6月1日青島多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將非限購(gòu)區(qū)域首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；同時(shí)優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。
“樓市歷經(jīng)3月短暫小陽(yáng)春后，從4月開(kāi)始，2季度每月成交量仍在萎縮。”劉地生說(shuō)，“特別是6月份，月初雖然青島樓市政策做出調(diào)整，前兩周的來(lái)訪和新增認(rèn)購(gòu)有所改善，但消化完前期積累的客戶后，第三周便開(kāi)始直線下滑?！?/p>
7月1日-5日，記者連續(xù)走訪青島市嶗山、李滄、城陽(yáng)、西海岸等區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)后了解到，5月、6月售樓處到訪量和成交量都較1-4月有明顯下滑。與期待的新政能帶來(lái)強(qiáng)刺激的效果略有差距。
“5月、6月項(xiàng)目的表現(xiàn)比較差?！贝笊陈纺稠?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，與前四個(gè)月相比，“從月均30套，到10套左右，差距還是明顯的?！辈贿^(guò)該項(xiàng)目已經(jīng)尾盤(pán)，去化率尚可接受，未來(lái)兩個(gè)月不會(huì)有太大動(dòng)作了。
2023年李滄區(qū)有超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目在集中出貨，剛需剛改項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。在青山路記者了解到某項(xiàng)目3月開(kāi)盤(pán)后月均銷(xiāo)售50套左右，但5月、6月，市場(chǎng)熱度驟降。該項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員表示，售樓處“已經(jīng)不如前幾個(gè)月熱了”。她認(rèn)為：“新政有效果，但也帶來(lái)了集中的競(jìng)爭(zhēng)，在東李這種新盤(pán)集中的板塊，都想殺出條血路來(lái)?！?/p>
青山路某項(xiàng)目售樓處停車(chē)區(qū)
對(duì)此，資深房地產(chǎn)人士張則濤先生表示：“新政在實(shí)施過(guò)程中促進(jìn)了市場(chǎng)的分化，對(duì)于優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，利用新政規(guī)則，加大促銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)半年沖刺勢(shì)在必然。而對(duì)于一些產(chǎn)品力較弱的項(xiàng)目，如果不拿出更多的項(xiàng)目政策，市場(chǎng)承壓會(huì)更大?！?/p>
開(kāi)發(fā)商讓利護(hù)盤(pán)
西海岸片區(qū)華潤(rùn)國(guó)際海洋智區(qū)高層產(chǎn)品每平優(yōu)惠約1000元/平，購(gòu)房送家電。膠州上合板塊多盤(pán)已至6字頭，即墨汽車(chē)產(chǎn)業(yè)新城板塊華僑城歡樂(lè)蓮泉特價(jià)房5500-6500元/平左右。開(kāi)發(fā)商讓利較大的同時(shí)，還有不少贈(zèng)送活動(dòng)和案場(chǎng)優(yōu)惠。
“當(dāng)下二手房市場(chǎng)成交量低迷，影響了改善客戶進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)新房，致使市場(chǎng)流速無(wú)法回到高速狀態(tài)，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品打造有更高的要求。”劉地生告訴記者，“雖然目前不少項(xiàng)目在進(jìn)行讓利銷(xiāo)售，但消費(fèi)者觀望情緒仍然較濃。”
記者了解到，在半年指標(biāo)和市場(chǎng)預(yù)期的雙重?cái)D壓下，近期低首付的項(xiàng)目開(kāi)始增多。非優(yōu)勢(shì)地段的項(xiàng)目，首付2萬(wàn)起、首付3萬(wàn)起、首付5萬(wàn)起、首付10%起已不鮮見(jiàn)。城陽(yáng)北片某低密度小高層項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了0首付。送車(chē)位、案場(chǎng)優(yōu)惠、營(yíng)銷(xiāo)總直簽優(yōu)惠等一些優(yōu)惠政策也是各項(xiàng)目公開(kāi)的秘密。
“主城區(qū)相對(duì)調(diào)價(jià)較少，但是特價(jià)房或者低起價(jià)增多?！狈刻煜滦路可綎|兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“近期項(xiàng)目的推廣力度比較大。可以說(shuō)，很多項(xiàng)目已經(jīng)把半年當(dāng)春節(jié)來(lái)過(guò)了?，F(xiàn)有的政策對(duì)于剛改和剛需都非常友善?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，上半年，青島市新建住宅3月份成交12040為最高。5月成交6734套、6月成交8553套，跌幅明顯。同比2022年相對(duì)下跌。對(duì)于，企業(yè)來(lái)說(shuō)，沖刺、護(hù)盤(pán)是2023年6月的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞。
消費(fèi)者深度觀望
當(dāng)前青島樓市成交乏力本質(zhì)是客戶入市信心不足和預(yù)期不穩(wěn)。中房智庫(kù)專(zhuān)家張斌認(rèn)為：“市場(chǎng)預(yù)期下降，導(dǎo)致消費(fèi)者觀望情緒較濃重?！?/p>
從采訪中看,“就擔(dān)心現(xiàn)在買(mǎi)，下半年市場(chǎng)還會(huì)跌。因?yàn)楝F(xiàn)在確實(shí)感覺(jué)都是房子?！笔忻駥O蕓女士表示，自己是返鄉(xiāng)置業(yè)，屬于剛需?！吧习肽赍e(cuò)過(guò)一套不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房，曾經(jīng)挺遺憾，但是現(xiàn)在市場(chǎng)不穩(wěn)定的狀態(tài)，讓我們也越來(lái)越不敢出手了?！?/p>
“我最近計(jì)劃賣(mài)掉老房子，改善一下。”市民王偉先生近期已經(jīng)看了云上觀海、森林公園、青啤靜瀾山等多個(gè)改善項(xiàng)目。擺在他面前的問(wèn)題是：“原來(lái)的老房子一直賣(mài)不出去，還在跌?！彼J(rèn)為：“好的項(xiàng)目，其實(shí)價(jià)格上相對(duì)空間較小。而對(duì)于置換的客戶來(lái)說(shuō)，老房子賣(mài)不上價(jià)，就相當(dāng)于新房漲價(jià)了?！?/p>
森林公園售樓處
“持幣待購(gòu)的不少。觀望情緒主要集中在剛需、以置換剛改的客戶?！奔o(jì)禮剛表示：“6月賣(mài)得好的項(xiàng)目，像森林公園、印象滟、華潤(rùn)悅府、中歐國(guó)際城這些能達(dá)到日均一套或者是多點(diǎn)。以目前的市場(chǎng)狀態(tài)，這些開(kāi)發(fā)商靠產(chǎn)品力，還是很有競(jìng)爭(zhēng)性的。”但是：“其它開(kāi)發(fā)商的壓力就相對(duì)較大，不少項(xiàng)目面臨‘價(jià)賤跌品牌’，甚至保不住成本的問(wèn)題?！倍M(fèi)者方面：“有著同樣的擔(dān)心。因?yàn)橘I(mǎi)房子牽系‘身家福祉’，所以也慎之又慎重?！?/p>
劉地生認(rèn)為：“主城區(qū)的新房難有大面積降價(jià)，但是今年也沒(méi)有任何一個(gè)盤(pán)有漲價(jià)的基礎(chǔ)，能走起量來(lái)就不錯(cuò)。所以，對(duì)于那種瘋狂折扣，比如6折7折這種，要保持理性鑒別，不能沖動(dòng)買(mǎi)入。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，流速不可能再回到高速狀態(tài)，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，主城區(qū)的項(xiàng)目，適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)折扣可以消化一波之前積累的客戶。同時(shí)，嚴(yán)苛的環(huán)境對(duì)市場(chǎng)也保持了一些良性促進(jìn)，比如對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品打造有更高的要求。以青特高新區(qū)的濱湖國(guó)際為例，在當(dāng)下不算好的市場(chǎng)環(huán)境下，還堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新和生活場(chǎng)景的引領(lǐng)，銷(xiāo)售走量就非常快。所以，營(yíng)銷(xiāo)上，練好內(nèi)功，做好服務(wù)，回歸到基礎(chǔ)動(dòng)作上是關(guān)鍵，現(xiàn)在已不是一招清盤(pán)的時(shí)代。”
首頁(yè)新聞/青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者趙彭周潤(rùn)
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