8月雖然經歷年內成交新低，但月底迎來了“認房不認貸”的新政提振市場。踏入“金九”，借著新政利好，各樓盤或緊急推新或推出各種折扣，趁機“放價”走量。中心區(qū)的項目多啟動渠道引流，而遠郊樓盤則以折上折拉動成交。有去年總價570多萬元起的海珠樓盤，最近推出特價房低至447萬元起，優(yōu)惠超百萬元；增城個別項目單價調整至萬元以下，優(yōu)惠力度一再加大。
海珠
成交大幅下滑，多個主力盤優(yōu)惠幅度4%-10%
(資料圖片僅供參考)
隨著利好異地購房人群、換房人群的“認房不認貸”政策落地，暖風令業(yè)內更為期待“金九銀十”，不少房企選擇緊急推盤或調整價格來迎接“金九”。事實上，雖然部分開發(fā)商此前因等待樓市刺激政策落地而暫緩供應，但在8月下旬，已有不少項目增強余貨的營銷力度。例如在中心區(qū)天河，增加渠道帶客及成交獎勵，其中天河和樾府升級全民營銷獎勵至10萬元/套。海珠多個主力盤推出“限時99折/98折或特價讓利”拉動成交，合富研究院監(jiān)測顯示，優(yōu)惠幅度達4%-10%。
以昌崗板塊的中旅天宸府為例，項目戶型為82-120平方米，82平方米三房單位在去年“金九”價格為530萬-550萬元，而今年8月下旬，“雙省名校，教育無憂，現在447萬元起……”的促銷信息在朋友圈成為焦點。例如原總價547萬元的高樓層單位，特惠價為499萬元，部分房源優(yōu)惠幅度超百萬元。而主力價格段為550萬-800萬元的中海江泰里，戶型主打76-108平方米三至四房，近日也推出了總價520.4萬元起的特價單位。
項目大幅度的讓利以及為一線城市中首個認房不認貸政策落地的城市，源于近兩月市場的緊張態(tài)勢。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，政策在廣州先落實，主要原因之一是廣深近期二手房價格回調明顯，7月份廣州環(huán)比下跌1%，明顯高于京滬以及其他熱點城市。
“由于近兩個月一二手市場均表現出疲態(tài)，部分希望‘賣一買一’的改善客換房節(jié)奏亦受到影響，導致近兩個月部分中心區(qū)項目開盤去化表現未如理想”，廣州中原研究發(fā)展部指出，近期海珠、荔灣部分全新盤入市，首日去化僅維持20%-30%水平，相比起今年第一、二季度開盤的同區(qū)項目，有明顯的差距，說明目前市場“流轉”不暢。廣州中原研究發(fā)展部數據顯示，8月廣州新房網簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。除傳統(tǒng)淡季因素以外，不少客戶等待出臺市場利好政策，因此抱著觀望心態(tài)暫緩入市，導致市場成交大幅下滑。
荔灣
“7字頭”變“4字頭”，有江景盤一年多去化不足13%
“最新一期5棟推出211平方米戶型，總價千萬元……”近年千萬高端物業(yè)吸引了不少關注，但仍有江景盤去化舉步維艱，7.5萬元/平方米均價的星河江縵，今年以來多度推出“4字頭”的特價房源，而最新推出的新樓棟，同樣總價千萬元就可購得。
荔灣芳村滘口片區(qū)的星河江縵，地塊折合樓面價為3.36萬元/平方米，產品規(guī)劃為176-235平方米的大平層，全是雙套房設計。項目去年6月底開盤，廣州市住建局官網數據顯示，截至發(fā)稿，項目一共預售了272套單位，在開盤一年多后，只網簽了35套，去化率不到13%。有業(yè)內人士指出，項目屬于白鵝潭板塊，但是距離核心CBD直線距離有3公里，不是第一輻射范圍；即使一線臨江，且有三江匯聚優(yōu)勢，但項目處于廣佛交界地段，一路之隔就是佛山；周邊為城中村，且未有高端的商業(yè)配套，令高端體驗感大打折扣。其次，產品定位和周邊樓市有點不匹配，導致較為滯銷。
事實上，荔灣高端樓市的競爭已進入白熱化。主打江景的大戶型項目廣州幸福灣、廣州濱江上都單價已突破10萬元/平方米，但近日廣州濱江上都也推出精選房源，128平方米戶型總價“8字頭”，135平方米戶型總價“9字頭”，折合7萬-8萬元/平方米，且不是“天地樓層”。
廣州世聯(lián)研究院副院長崔登科向記者表示，今年以來大平層項目供應量上升較為明顯，去化較慢也在預期之內?！皬V州政策落地后，預計可以加速存量釋放，去庫存仍是今年市場的核心焦點?！?在房地產市場研究專家鄧浩志看來，部分項目讓利較大，房企的策略是“拆東墻補西墻”，部分項目即使虧損出售，只要旗下有其他熱盤可以填平虧損，也是能夠令項目流動的一個方式。
增城
個別項目單價不足萬元，價格調整蔓延至地價
8月中心區(qū)市場放緩，遠郊區(qū)域觀望情況更是加重。以增城為例，據合富研究院監(jiān)測，新塘香江天辰、荔城中建學府悅城再推特惠單位，價格對比7月再調整2%-3%，成交仍無明顯改善。其中增城老盤金地香山湖，在2021年曾經價格一度為1.7萬元/平方米，目前均價調整至1.2萬-1.3萬元/平方米，清盤特價單位更是低于1萬元/平方米。廣州中原研究發(fā)展部認為，增城成交乏力，一方面是剛需區(qū)域優(yōu)質新項目量減少，客戶可選擇的仍以舊有板塊、項目為主，客戶缺乏“新鮮感”；二是客戶購房缺乏“緊迫性”，導致成交周期放緩。
而區(qū)域的市場情緒更傳遞到土市。本周，增城永寧新科路西側宅地被增城城投底價競得，樓面價4507元/平方米，對比板塊此前近萬元的樓面價，降幅超一半。而在上周，花都宅地以7000元/平方米成交，也比同板塊宅地樓面價低出不少。崔登科告訴記者，目前住宅價格下行使得土地價格下行預期放大，除個別板塊外，土地價格如維持高位或將影響整體成交金額。
“如果房價調整幅度過大，對土地市場也會產生影響?！编嚭浦菊J為，房價不可能無節(jié)制地調整，當房價調整到一定程度，地產項目就可能出現資不抵債的問題。當開發(fā)商進入虧損銷售之后，所有房源全部都賣完，回收的資金也不足以完成整個項目的建設。目前大多數三四線城市，房價調整幅度超過20%，那么這些項目就將處于虧損銷售狀態(tài)，最終對消費者、市場、金融機構都會產生負面影響。
記者留意到，近日部分城市正嘗試以一些除促銷外的新招來吸客。位于西安高陵區(qū)的中糧天悅樓盤推出了“先交付，后還貸”活動，并在宣傳海報直言“全城上線交付前免貸政策，為所有信任致敬”。而深圳的滿京華金碩華府項目，宣傳海報則明示“信心承諾保價，降價補差價”。在崔登科看來，這些新的營銷方式有利于穩(wěn)定市場情緒，在庫存去化水平健康后，市場價格仍然存在上行的動力。
李宇嘉認為，在降低利率、降低稅費以外，鼓勵開發(fā)商合理定價、降價促銷，同時在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民的預期，多舉措綜合會令樓市更為穩(wěn)定。
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