“千呼萬喚”的存量房貸利率下調(diào)政策終于落實到了操作層面。8月31日，央行官網(wǎng)發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱“通知”）稱，引導商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。

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通知非常清晰地明確了下調(diào)房貸利率的時間和操作模式，即對于2023年8月31日之前的存量首套房貸，購房者可以在9月25日開始申請“重新發(fā)放貸款”或者“變更合同約定利率”。業(yè)內(nèi)專家向記者分析指出，此次存量房貸利率下調(diào)政策意義十分重大，是史上罕見的極具創(chuàng)新意義的政策工具。此舉不僅能為借款人節(jié)約利息支出，也將減少提前還貸現(xiàn)象，緩解銀行壓力。

不過，值得注意的是，本次通知僅針對首套房住房存量貸款，存量房貸利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。據(jù)此，業(yè)內(nèi)專家向記者分析指出，借款人理論上最多“可拿到當年銀行給出的最大房貸優(yōu)惠”。

明確下調(diào)時間和方式

通知對存量房貸的期限進行了明確界定，指出相關貸款為2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于下調(diào)的具體操作時間和方式，通知明確指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

除了“重新發(fā)放貸款”的方式，通知還提出了另外一條調(diào)整路徑供購房者選擇。通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

同時，值得留意的是，通知也對存量房貸利率下調(diào)提出了限制性要求。通知指出，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

通知還督促金融機構嚴格落實相關監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行實質性審核，并明確提示風險。同時，要求金融機構制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。

“中國房貸制度在1994年建立。之后，房貸制度隨著商品房市場和預售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但對存量房貸利率進行調(diào)整的情況十分少見。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對《》記者表示，此次降存量房貸利率的政策意義十分重大，是歷史上罕見的極具創(chuàng)新的政策工具。本次政策通知是針對所有銀行金融機構發(fā)布的，全國各地購房者的存量房貸都將有下調(diào)的空間，預計9月上旬銀行會陸續(xù)推出新的房貸合同。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向《》記者指出，降低存量房貸利率不僅為借款人節(jié)約利息支出，也可減少提前還貸現(xiàn)象，緩解銀行相關壓力。

市場反響如何？

近年來，房貸利率的不斷下探，達到歷史低位。存量房貸利率因為固定加點的存在，和新增房貸利率差距逐步拉大。據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年8月份重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調(diào)超150個基點。而2022年以來存量房貸利率隨5年期以上LPR僅下調(diào)了45個基點。

在此背景下，“排隊”提前還貸現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，民眾對存量房貸利率下調(diào)的呼聲也越來越高。一直到今年7月中旬，央行貨幣政策司司長鄒瀾表態(tài)稱，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

很快，“支持和鼓勵”演變?yōu)椤爸笇А薄?月初，央行在下半年工作會議中強調(diào)，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。存量房貸利率被“按著腦袋”往下調(diào)。

之后，農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行紛紛表態(tài)，或稱已經(jīng)制定相關預案，或表示正在研究制定相關細則。終于，趕在8月的最后一天，存量房貸利率下調(diào)政策不再“猶抱琵琶半遮面”，被落實到了執(zhí)行層面。

不過，值得注意的是，存量房貸利率的下調(diào)有諸多條件限制。通知僅提及首套房的存量房貸利率下調(diào)，并未對二套房的存量房貸利率調(diào)整進行說明。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，該政策并未惠及二套房存量房貸，可能會激發(fā)部分二套購房者提前還貸。

對于政策細則，也有購房者向記者表示，降低利率還需要向銀行做申請，感覺操作上并不是十分便利，比較耗費時間。同時，對于存量房貸利率能夠下調(diào)多少心里也沒底。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，“在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”的要求，意味著存量房貸利率調(diào)整最多可以“抹平”銀行實際發(fā)放貸款利率與政策下限的“溢價”。

對此，嚴躍進也分析指出，根據(jù)相關要求，購房者理論上可以拿到當年銀行系統(tǒng)給出的最大房貸優(yōu)惠和折扣，將當年辦理房貸時沒有給足的優(yōu)惠盡量補足。

這種調(diào)整方式，與部分人設想的將存量房貸利率直接調(diào)至現(xiàn)有最低房貸利率的方式存在差異。有網(wǎng)友查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自己購房那一年的最低房貸利率為4.9%，僅比自己實際簽約的5.2%，低出0.3個百分點。也有網(wǎng)友直言，加點如果不降等于“降了個寂寞”。

據(jù)接近監(jiān)管人士公開透露，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，將房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超過5000元。

“具體能夠降低多少利率，還要看原貸款發(fā)放時城市的貸款利率政策下限以及與商業(yè)銀行的協(xié)商情況?！?曹晶晶向記者表示。南京民生銀行的一名客戶經(jīng)理告訴《》記者，我們銀行內(nèi)部目前還沒有落實相關細則，但是應該很快就要確定了，之后會統(tǒng)一告知個人住房貸款客戶。

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