雖然8月份北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。整體來看，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，拿地規(guī)模同比下降10.5%，降幅較上月有所收窄。在房企拿地收縮的前提下，上市房企存貨規(guī)模逐漸下滑。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期政策有助“金九銀十”的銷售端市場(chǎng)企穩(wěn)，但傳導(dǎo)到購地端仍需時(shí)間。

(資料圖)

1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，拿地規(guī)模同比下降10.5%，降幅較上月有所收窄。資料圖片

保利、華潤(rùn)、綠城新增貨值位居前三

8月份土拍熱度相較于7月份進(jìn)一步下滑。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，拿地規(guī)模同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)；TOP100門檻值為23億元，較上年同期下降2億元。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-8月，有近五成的百強(qiáng)房企尚未拿地，銷售下滑、現(xiàn)金流危機(jī)導(dǎo)致大部分房企投資暫緩，且從新增拿地TOP100房企來看，有近60家企業(yè)8月份未有新增土儲(chǔ)入賬。

從中指研究院發(fā)布的房企新增貨值來看，1-8月，保利發(fā)展（600048）、華潤(rùn)置地、綠城中國占據(jù)榜單前三位。其中，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值1172億元占據(jù)榜單第一；華潤(rùn)置地、綠城中國緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1164億元和1007億元。

9月6日，保利發(fā)展發(fā)布的公告顯示，8月份，保利發(fā)展新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè)，合計(jì)用地面積約56.37萬平方米，支付價(jià)約132.62億元。收購是房企土地來源之一，今年1月至8月，中海地產(chǎn)收購的土地累計(jì)樓面面積約189.23萬平方米，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約380.49億元。

從1-8月來看，房企拿地信心不足，導(dǎo)致溢價(jià)、“觸頂”地塊下降，這在重點(diǎn)22城的土地市場(chǎng)更具有一定的代表性。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，8月份，重點(diǎn)22城底價(jià)成交地塊占比達(dá)到68%，環(huán)比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)；“觸頂”成交地塊占比僅19%，環(huán)比降7個(gè)百分點(diǎn)。在拿地房企中，保利、建發(fā)、中國鐵建（601186）等央國企拿地規(guī)模較高，綠城、萬科、龍湖、金地等混合所有制企業(yè)和民企亦有投資。

房企拿地的積極性也在影響土地成交，導(dǎo)致整體呈現(xiàn)縮量態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，300城1-8月涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降28%，1-8月土地出讓金同比下降21%，整體表現(xiàn)為供應(yīng)面積持續(xù)走低，成交面積降幅縮小，因優(yōu)質(zhì)地塊占比較高，成交樓面均價(jià)上升，土地出讓金降幅收窄，但仍在下降。

上市房企存貨規(guī)模連續(xù)下滑

因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的影響，目前，絕大部分企業(yè)拿地范圍收縮，“保安全、求流速”是首要選擇，上市房企存貨規(guī)模逐漸下滑。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月31日，約有138家滬深及內(nèi)地在港上市房企已經(jīng)公布2023年中期業(yè)績(jī)公告，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，上市房企存貨均值自2022年中起逐漸下降，2023年中期存貨均值同比環(huán)比均下降，規(guī)模已經(jīng)降至不足千億元，占總資產(chǎn)比重也在逐漸下降。相比之下，僅有少數(shù)穩(wěn)健型房企存貨規(guī)模仍在增加，如華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、濱江集團(tuán)（002244）、信達(dá)地產(chǎn)（600657）等企業(yè)2023年中存貨規(guī)模同比增長(zhǎng)超10%。

在克而瑞分析人士看來，在市場(chǎng)走弱的情況下，房企投資進(jìn)一步收縮，也意味著必須聚焦在更加確定的市場(chǎng)，當(dāng)前一二線城市成為房企布局、補(bǔ)倉、調(diào)倉的重點(diǎn)，三四線城市則鮮有問津。從拿地金額TOP10房企來看，華潤(rùn)置地、招商蛇口（001979）、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等拿地均分布在核心一二線城市，一二線拿地金額占前8個(gè)月拿地金額比例超過90%。

為此，在短期內(nèi)，各地政府不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，降低企業(yè)拿地門檻。

在中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱看來，城市板塊分化持續(xù)。去化速度仍是房企購地時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)，優(yōu)選核心城市、核心板塊的購地邏輯未變。

值得關(guān)注的是，“近期房地產(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)利好政策出臺(tái)，有助于‘金九銀十’的銷售端市場(chǎng)企穩(wěn)改善，但傳導(dǎo)到購地端仍需時(shí)間。部分城市城投公司再次進(jìn)場(chǎng)托底，比如，通過1-8月與1-7月數(shù)據(jù)的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，城投拿地金額占比增長(zhǎng)3%，且該現(xiàn)象在下半年或?qū)⒊掷m(xù)顯現(xiàn)。部分核心城市在剩下的4個(gè)月時(shí)間里，優(yōu)質(zhì)地塊潛在供應(yīng)量不多?！睆垊P稱。

對(duì)于未來土地市場(chǎng)走勢(shì)，億翰智庫分析人士表示，下半年完成供地計(jì)劃壓力較大，在銷售脈沖式回暖的背景下，流動(dòng)性壓力仍存，企業(yè)的投資意愿與投資能力難以明顯改善，拿地時(shí)會(huì)更加審慎和精準(zhǔn)。

克而瑞分析人士則稱，房企在有限的資金壓力之下，“押寶”優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍還將延續(xù)高熱，非核心區(qū)地塊更可能低溢價(jià)或底價(jià)成交，流拍風(fēng)險(xiǎn)亦存在。

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