如今城市的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)進入下半場，不再只是征地、蓋房，存量時代城市更新的重要性不斷凸顯。 城市更新并不是一個陌生的名詞，就在7月份，上海市城市更新中心揭牌成立，深圳也發(fā)布了城市更新條例的征求意見稿，城市更新究竟更新了什么?又會給經(jīng)濟發(fā)展帶來怎樣的影響?

1 上海加速城市更新 舊區(qū)改造花樣百出

位于上海市黃浦區(qū)的貴州西里弄社區(qū)有著將近一百年的歷史，像大多數(shù)上海傳統(tǒng)里弄一樣，存在著生活空間狹小、硬件設(shè)施老化等問題，不少住戶家中缺少獨立的廚衛(wèi)。這兩年，針對這些問題，貴州西里弄社區(qū)迎來了一系列的微創(chuàng)性改造。

記者了解到，小小的弄堂里多了共享客廳、共享廚房，水泵房上多了屋頂花架，閑置閣樓變成圖書室，這一系列微創(chuàng)性的社區(qū)改造，利用有限的空間為居民生活提供更多便利，也增加了居民進行交流互動的可能。 不僅是傳統(tǒng)里弄，在城市建設(shè)過程中，位于邊角或是縫隙的一些閑置空地也得到了更好的應(yīng)用。別出心裁的“口袋公園”、因地制宜的休憩長廊，為社區(qū)生活增添了不少文化氛圍和藝術(shù)氣息。

近年來，像這樣的社區(qū)微更新項目層出不窮，針對特定的情況進行相應(yīng)的改造，呈現(xiàn)出存量更新時代的“針灸式療法”，但專家表示，目前的城市更新項目大多數(shù)依然處于實驗階段。

2 城市微更新：增強線下黏性 打造社區(qū)經(jīng)濟

一方面，城市里有著百年歷史的老建筑以其獨特的魅力吸引了越來越多的年輕人;另一方面卻是居住空間的品質(zhì)和配套設(shè)施越來越無法滿足人們的生活需求。

大魚社區(qū)營造發(fā)展中心設(shè)計師凌怡亮：其實我們關(guān)注到，老舊小區(qū)最大的問題就是公共空間的缺失，所以我們現(xiàn)在正在做的就是，將一個空閑的停車位改造成居民休憩、公共交流的空間。

與此同時，社區(qū)經(jīng)濟的活力和必要性也在慢慢凸顯。同住一所小區(qū)的吳芳芳在這里開了一家咖啡店，今年上半年，疫情最嚴重的時候小區(qū)實行封閉管理，在附近居民的支持下，吳芳芳做起了定食外賣，疫情對咖啡店的打擊得到了有效的緩沖。

斜杠空間咖啡店主理人吳芳芳：來得最多的人就是街坊，要跟街坊產(chǎn)生很大的黏性，拓寬業(yè)務(wù)的產(chǎn)品范圍，把產(chǎn)品線做寬。黏性強，復(fù)購率也會提高，這樣才有可能盈利。

分析人士表示，在新一輪城市更新進程中，社區(qū)將發(fā)揮空間載體的作用，伴隨產(chǎn)業(yè)回流和人口重構(gòu)，社區(qū)經(jīng)濟還有很大的發(fā)展空間。

仲量聯(lián)行中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)徐岱雄：未來的城市更新中，社區(qū)將會作為一個非常重要的微型的單元發(fā)揮重要作用，在這樣的一些項目中，事實上是通過改造，去帶動整個片區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級以及居民生活的進一步改善。

3 百強上市房企近半涉足 資本入局撬動城市更新萬億藍海

城市更新也需要更加廣泛的市場參與，目前市場上已經(jīng)涌現(xiàn)出了各式各樣的城市空間運營商，未來城市更新的市場參與主體會發(fā)生哪些變化，這個市場空間又有多大?

住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國共有老舊小區(qū)約17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億元。業(yè)內(nèi)人士認為，目前城市更新的需求量是巨大的，而符合要求的服務(wù)提供者依然稀缺。

同濟大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授童明：我們現(xiàn)在看到的，更多是外表的修繕和修理，但是，如何通過有效的資金投入帶動更加深層次的社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展，是當(dāng)前所面臨的一個難點和問題。

現(xiàn)階段的城市更新尚未形成常態(tài)化的機制，在上海的實踐中，多數(shù)項目資金依然主要來源于政府的公共資金投入，但市場參與者的范圍已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步擴大的趨勢。

上海四葉草堂青少年自然體驗服務(wù)中心理事長劉悅來：我們團隊在上海參與設(shè)計了將近一百個社區(qū)花園，其中我們稱之為基地型的有五個，這五個都是由企業(yè)前面出錢，做相關(guān)建設(shè)。

據(jù)了解，百強上市房企中，約有47%的企業(yè)已經(jīng)開始布局城市更新相關(guān)項目，在資本的推動下，城市運營商這類新興的市場參與主體也不斷涌現(xiàn)，逐步明確各自的功能定位，促進常態(tài)化機制的形成。

仲量聯(lián)行中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)徐岱雄：城市運營商可以是政府的平臺，也可能會是一些非國有的市場參與者。我們在全國的一些項目中，都已經(jīng)看到這樣的一些參與者。這和過去傳統(tǒng)意義上的、簡單的房地產(chǎn)邏輯下的開發(fā)商不同，它是需要站在城市運營層面上去看待問題。

關(guān)鍵詞： 上海