寧波市住建、資規(guī)、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，對當(dāng)前我市房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行進(jìn)一步完善，堅持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
《補(bǔ)充通知》從強(qiáng)化住房購買資格管控、加強(qiáng)購房合同更名及住房贈與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例等四方面對7月6日調(diào)控新政進(jìn)行了補(bǔ)充完善?！堆a(bǔ)充通知》自12月11日起實施。
兩類購買資格從嚴(yán)
《補(bǔ)充通知》要求，父母投靠成年子女落戶滿2年、離異單身滿2年的購房人，按照本市戶籍居民家庭限購政策和無房家庭優(yōu)先認(rèn)購新建商品住房政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房，須滿足以下條件：父母雙方在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域(以下簡稱“市五區(qū)”)無住房;父母之一自購房之日起前三年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅(含零申報)或者社會保險。
父母投靠成年子女落戶海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域(以下簡稱“市六區(qū)”)未滿2年，申請在市六區(qū)優(yōu)先購買一套新建商品住房，須滿足以下條件：父母雙方在市六區(qū)內(nèi)無住房;父母之一近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險。
離異單身未滿2年的購房人在限購區(qū)域內(nèi)購買住房或在市六區(qū)申請優(yōu)先認(rèn)購新建商品住房的，須滿足以下條件：本市戶籍購房人無住房，離異前家庭成員(配偶雙方及未成年子女，下同)在市五區(qū)只有一套或無住房的，可申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房;非本市戶籍購房人離異前家庭成員在市五區(qū)無住房，且購房人在購房之日起前三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險的，可申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房;市六區(qū)戶籍購房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房的，可申請無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格;非市六區(qū)戶籍購房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房，且購房人在購房之日起前三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險的，可申請市六區(qū)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格。
規(guī)范合同更名和住房贈與行為
為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格認(rèn)購商品住房后，通過合同更名進(jìn)行炒房，《補(bǔ)充通知》規(guī)定，無房家庭優(yōu)先認(rèn)購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續(xù)。
同時，加強(qiáng)住房贈與交易管理。對限售房產(chǎn)的贈與交易提出限制條件，規(guī)定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈與交易”。
調(diào)整二套房信貸首付比例
《補(bǔ)充通知》對差別化住房信貸政策作了進(jìn)一步的明確規(guī)定：市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%;市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%”。
“我們將始終堅持‘房住不炒’定位，保障剛需、抑制炒房、穩(wěn)定預(yù)期，推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
權(quán)威解讀
一、為什么要出臺《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》?
2020年7月，我市加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“十條”新政，對促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極、重要的作用。由于新政中的多個措施系在我市首次實施，尚處于探索階段，落實過程中暴露出一些問題，如個別樓盤投資客較多、部分特殊群體以落戶和離婚為手段投資炒房、利用贈與規(guī)避限購限售政策等，影響了房地產(chǎn)市場交易秩序的公平和穩(wěn)定，亟須管理部門予以明確監(jiān)管規(guī)則。為切實解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的問題，結(jié)合當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場實際，四部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》(以下簡稱《補(bǔ)充通知》)，提出了4方面有明確針對性的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的現(xiàn)實問題，持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、在強(qiáng)化住房購買資格管控方面，主要針對哪些群體，有哪些管控措施?
對于“落戶即可購房”、“離婚購房”等問題，《補(bǔ)充通知》吸取了社會意見，對投靠成年子女落戶我市的父母、離異單身人士購房進(jìn)行限制性規(guī)定，目的在于保障其合理居住需求，限制其投資買房。具體措施分別針對限購資格和無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格兩個方面。
對于父母投靠成年子女的，《補(bǔ)充通知》規(guī)定：“(一)父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房，須滿足以下條件：1.父母雙方在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域(以下簡稱“市五區(qū)”)無住房;2.父母之一自購房之日起前三年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅(含零申報)或者社會保險的。(二)父母投靠成年子女落戶海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域(以下簡稱“市六區(qū)”)未滿2年，申請在市六區(qū)優(yōu)先購買一套新建商品住房，須滿足以下條件：1.父母雙方在市六區(qū)內(nèi)無住房;2.父母之一近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險。”
例1、父母王某、李某投靠本市戶籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶籍由外市遷入小王家庭戶籍內(nèi)，王某李某計劃2021年1月在我市限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房。王某在申請限購資格證明時，需提供本人或者李某近三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險證明，經(jīng)核查王某李某在市五區(qū)(奉化區(qū)除外)沒有住房的，為符合限購條件，可以在限購區(qū)域內(nèi)購買1套住房。如果王某李某不能提供符合條件的個人所得稅或社會保險繳納證明，或者在市五區(qū)已有1套住房的，在落戶滿2年之前，不能在限購區(qū)域內(nèi)購買住房。
例2、父母王某、李某投靠本市戶籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶籍由外市遷入我市小王家庭戶籍內(nèi)，王某李某計劃2021年1月份在我市海曙區(qū)某樓盤以無房家庭申請優(yōu)先認(rèn)購一套新建商品住房。王某李某在向該樓盤申請無房家庭購房登記時，應(yīng)當(dāng)符合在市六區(qū)內(nèi)無住房、王某李某其中一人近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險(請注意，不同于限購資格，無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格條件中僅包括“社會保險”)等條件。
王某李某落戶滿2年后申請無房家庭優(yōu)先認(rèn)購新建商品住房的，如果戶籍所在地為市六區(qū)，須符合市六區(qū)無住房這一條件;如果戶籍所在地為非市六區(qū)的本市其他縣(市)，王某李某仍須符合在市六區(qū)內(nèi)無住房、王某李某其中一人近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險的條件。
對于離異單身人士，《補(bǔ)充通知》規(guī)定：“離異單身未滿2年的購房人在限購區(qū)域內(nèi)購買住房或在市六區(qū)申請優(yōu)先認(rèn)購新建商品住房的，須滿足以下條件：1.本市戶籍購房人無住房，離異前家庭成員(配偶雙方及未成年子女，下同)在市五區(qū)只有一套或無住房的，可申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房;2.非本市戶籍購房人離異前家庭成員在市五區(qū)無住房，且購房人在購房之日起前三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險的，可申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房;3.市六區(qū)戶籍購房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房的，可申請無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格;4.非市六區(qū)戶籍購房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房，且購房人在購房之日起前三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險的，可申請市六區(qū)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格。”
例3、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某于2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養(yǎng)。陳某計劃2021年1月在我市限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房。
(1)如果陳某戶籍在寧波市，陳某在申請限購資格證明時，應(yīng)當(dāng)提供趙某趙某某的身份信息。經(jīng)核查趙某陳某趙某某在市五區(qū)(奉化區(qū)除外)合計只有1套住房或者沒有住房的，陳某可以在限購區(qū)域內(nèi)按政策規(guī)定購買住房。
(2)如果陳某戶籍不在寧波市，陳某在申請限購資格證明時，需提供本人近三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險證明，經(jīng)核查趙某陳某趙某某在市五區(qū)(奉化區(qū)除外)沒有住房的，符合限購條件，可以在限購區(qū)域內(nèi)購買1套住房。如果陳某不能提供符合條件的個人所得稅或社會保險繳納證明，或者趙某陳某趙某某名下在市五區(qū)已有1套住房的，在離婚滿2年之前，不能在限購區(qū)域內(nèi)購買住房。
例4、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某于2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養(yǎng)。陳某計劃2021年1月在鄞州區(qū)某樓盤以無房家庭申請優(yōu)先認(rèn)購一套新建商品住房。
(1)如果陳某為市六區(qū)戶籍，在向該樓盤申請無房家庭優(yōu)先購房時，應(yīng)當(dāng)符合“陳某、趙某、趙某某在市六區(qū)均無住房”的要求。
(2)如果陳某為非市六區(qū)戶籍，在向該樓盤申請無房家庭購房登記時，不僅應(yīng)當(dāng)符合“陳某、趙某、趙某某在市六區(qū)均無住房”的要求;還應(yīng)當(dāng)提供陳某購房之日起前三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險的有關(guān)證明。
三、在加強(qiáng)購房合同更名管理方面，有哪些特別措施?
按照我市商品房合同備案管理相關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同各方同意，在不損害第三方權(quán)益的前提下，新建商品房買賣合同的購房人可以變更為配偶、直系親屬，也可以變更為配偶雙方共有或配偶一方單獨(dú)所有。我市實施無房家庭優(yōu)先認(rèn)購新政后，有可能會出現(xiàn)無房家庭認(rèn)購成功后，通過商品房合同更名將認(rèn)購的住房更名給父母或者成年子女，再次利用無房家庭資格申請優(yōu)先認(rèn)購新建商品住房等情況，有悖于“保障自住需求”的政策本意。
為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認(rèn)購資格認(rèn)購商品住房后，通過合同更名進(jìn)行炒房，《補(bǔ)充通知》規(guī)定“無房家庭優(yōu)先認(rèn)購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續(xù)”，禁止無房家庭優(yōu)先認(rèn)購房源后，通過合同更名給成年直系親屬等方式進(jìn)行炒房，有利于保障自住需求，也有利于維護(hù)政策制度的公平公正性，保障市場交易秩序穩(wěn)定。
四、對于限售房產(chǎn)的贈與交易提出限制條件，是出于什么考慮?
在限購限售政策執(zhí)行過程中，近期已出現(xiàn)規(guī)避限購限售政策的做法：限購區(qū)域內(nèi)的二手房交易中，房屋所有權(quán)人先向交易對方贈與房產(chǎn)所有權(quán)份額的1%(按照現(xiàn)行限購限售政策，住房贈與中受贈方不需提供限購證明且贈與的房屋不受限售期間限制)，在辦理不動產(chǎn)登記后，原所有權(quán)人及1%份額的受贈人再以共有權(quán)人份額轉(zhuǎn)讓的方式簽訂買賣合同，完成該房屋剩余產(chǎn)權(quán)份額的轉(zhuǎn)讓。為維護(hù)調(diào)控政策的有效性和嚴(yán)肅性，《補(bǔ)充通知》規(guī)定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈與交易”。
五、為什么要調(diào)整住房信貸首付比例?具體內(nèi)容是什么?
調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策主要出于以下考慮：
一是現(xiàn)行差別化住房信貸政策的層次和精準(zhǔn)度有待提升。現(xiàn)行政策中，享受最低檔首付比例的包括首次自住購房和改善型購房兩類，且改善型購房占比較高;為體現(xiàn)對真正首套自住購房的支持，宜將兩類群體區(qū)分開來。另外，對貸款未結(jié)清的改善需求，在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)加大調(diào)控力度。二是目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續(xù)處于較低水平，有向上調(diào)整的必要和空間。
為此，《補(bǔ)充通知》提出在保持首套住房信貸政策不變的基礎(chǔ)上，提高第二套房商業(yè)貸款首付比例，具體措施為“(一)市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%;(二)市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%”。
為實現(xiàn)信貸政策的平穩(wěn)過渡，對于《補(bǔ)充通知》發(fā)布實施前雙方已經(jīng)簽署書面認(rèn)購協(xié)議，購房人支付了定金或者部分房款并能提供銀行等金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賬憑證的，可以視為事實上的購房合同關(guān)系已成立。
關(guān)鍵詞： 寧波
