房地產(chǎn)IPO的風潮還在繼續(xù)。近期，寧波的房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)迪賽基業(yè)向港交所遞交了招股書，準備沖擊上市。值得關注的是，這家小型規(guī)模的房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)于2016年在新三板掛牌，但2020年4月份便從新三板摘牌。
對比行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)而言，迪賽基業(yè)的業(yè)務體量較小，且房地產(chǎn)代理板塊中住宅業(yè)務的收益占比逐年下滑。同時，迪賽基業(yè)的平均傭金率遠不及行業(yè)頭部企業(yè)水平，不足1%。目前，迪賽基業(yè)的業(yè)務布局集中在寧波和蘇州，后續(xù)如何發(fā)展值得關注。
迪賽基業(yè)赴港IPO
近期，迪賽基業(yè)向港交所遞交了招股書。招股書顯示，迪賽基業(yè)是寧波及蘇州一手房地產(chǎn)市場領先及穩(wěn)固的房產(chǎn)代理及咨詢服務提供商之一。灼識咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，按2019年一手住宅及商業(yè)房地產(chǎn)代理服務所產(chǎn)生的收益計算，迪賽基業(yè)在寧波和蘇州的所有房產(chǎn)代理中排名第三和第五，分別占據(jù)市場份額的3.8%和0.8%。
目前，迪賽基業(yè)的主要業(yè)務為房地產(chǎn)代理服務和房地產(chǎn)咨詢服務。前者是向潛在購房者推廣及銷售物業(yè)，后者則是向客戶提供房地產(chǎn)項目的可行性分析、物業(yè)發(fā)展及銷售規(guī)劃。不過，迪賽基業(yè)主要的收益來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。近3年來，迪賽基業(yè)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務所獲取的收益占89.6%-95.3%。
招股書顯示，2018-2020年度，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理住宅方面的收益分別為1.98億元、1.367億元、1.43億元。商業(yè)方面的收益分別為0.17億元、0.38億元、0.41億元。從趨勢上來看，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理板塊中住宅業(yè)務的收益占比在逐年下滑，從2018年的87.6%下滑至了69.7%。
就整體的業(yè)務規(guī)模來看，迪賽基業(yè)處于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)的中下游?！度A夏時報》記者了解到，迪賽基業(yè)在2001年開始涉足房地產(chǎn)代理行業(yè)，其最開始在寧波成立了公司。隨后，在2008年，迪賽基業(yè)開始將業(yè)務擴展至蘇州，但至今也未能完全走出寧波、蘇州兩地，實現(xiàn)更大區(qū)域范圍內(nèi)的業(yè)務布局。
平均傭金率較低
上述提到，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理板塊中的住宅業(yè)務收益占比在逐年下滑，但其是迪賽基業(yè)營收的主要支撐。究其原因，或與體量較低以及平均傭金率較低有關。就房產(chǎn)經(jīng)紀這一行業(yè)來看，幾家頭部企業(yè)幾乎已經(jīng)占據(jù)大部分市場份額，剩余的小型房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)能夠分得的疆土越來越少。
招股書顯示，近年來，迪賽基業(yè)房產(chǎn)代理服務的住宅項目數(shù)量逐年增長，但截至2020年，也僅增長至了75個。商業(yè)項目代理數(shù)量則更少，截至2020年，也僅為13個。
值得關注的是，2018年-2020年，迪賽基業(yè)的平均傭金率逐年下滑，分別為0.87%、0.80%、0.63%。而同在房產(chǎn)經(jīng)紀的某其他頭部公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，其新房傭金率為2.71%。對比來看，迪賽基業(yè)的項目數(shù)量和傭金率都相差較遠。
對此，迪賽基業(yè)方面在招股書中表示，平均傭金費用的下滑，與國內(nèi)開發(fā)商提供較低的住宅物業(yè)傭金的整體市場趨勢相符，主要原因則是國內(nèi)購房者對住宅物業(yè)的需求強勁。不過?！度A夏時報》記者為此采訪了一位北京的中介工作人員，其對記者說：“每個城市的傭金率是不一樣的，北上廣深和樓市較火的城市傭金率會偏高。但目前，基本上平均值是在2%左右。”
關于平均傭金率較低等問題，《華夏時報》記者擬向迪賽基業(yè)方面發(fā)去采訪提綱。不過，迪賽基業(yè)未在招股書中披露相關的聯(lián)系方式。隨后，記者查找了迪賽基業(yè)的官方網(wǎng)站，其顯示“網(wǎng)站進行改版中，即將上線”，不能使用。記者又在天眼查網(wǎng)站上查找迪賽基業(yè)相關的聯(lián)系方式，其并未披露郵箱。后續(xù)，記者會通過其他方式聯(lián)系迪賽基業(yè)進行相關的采訪。
曾從新三板摘牌
這不是迪賽基業(yè)第一次與資本市場接觸。2016年，迪賽基業(yè)在新三板掛牌上市，但在2020年4月份摘牌。彼時，市場有聲音認為，迪賽基業(yè)從新三板摘牌是為了赴港上市作準備。但在摘牌之后，業(yè)內(nèi)對于迪賽基業(yè)的關注度似乎有所降低，相關的公開報道則是少之又少。
終于，在2020年，業(yè)內(nèi)多次傳出迪賽基業(yè)在頻繁接觸投行的消息，其最終也是遞交了招股書。同時，有媒體報道顯示，對于從新三板摘牌的原因，迪賽基業(yè)認為一方面是新三板對投資者要求較高。另一方面則是新三板交易量及流動性水平較低，難以體現(xiàn)迪賽基業(yè)的價值，進而影響其以股權(quán)或者債務的方式募集資金。
目前，迪賽基業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)同樣較為簡潔。創(chuàng)始人沙勇通過其全資子公司持有迪賽基業(yè)74.6%的股權(quán)。還有18.4%的股權(quán)由迪賽基業(yè)的17位股東通過一家全資子公司持有，而這17位股東中包括沙勇的母親和女兒，剩余7%的股權(quán)由投資人黃曉通過其全資子公司持有。據(jù)悉，黃曉是因為看中迪賽基業(yè)的發(fā)展?jié)摿Q定投資。不過，這位投資人十分“神秘”，公開資料幾乎是“一片空白”。
針對未來公司的發(fā)展計劃，迪賽基業(yè)方面表示，為了實現(xiàn)可持續(xù)增長以及提高在房地產(chǎn)代理和咨詢行業(yè)的影響力，迪賽基業(yè)擬持續(xù)擴展在寧波、蘇州及長三角其他地區(qū)的市場占有率。同時，迪賽基業(yè)方面擬強化公司的資訊科技系統(tǒng)及基建，以提供更佳的服務質(zhì)量和營運效率。
本報記者 李凱旋 李未來 北京報道
