房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已不再支持高速增長，盡管目前上市房企發(fā)展重點仍為夯實開發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長曲線已成房企共識。
近日，《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》(下稱“《報告》”)在深圳發(fā)布，該測評由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦，研究對象包括105家滬深上市房企，89家在港上市房企，以及1家海外上市房企，合計195家。
由各項數(shù)據(jù)可看出，2020年上市房企償債能力有所提升，去杠桿效果顯現(xiàn);規(guī)模持續(xù)增長，但增速放緩;盈利能力方面，絕對指標(biāo)凈利潤同比增長，但相對指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率同比下滑。
有專家認(rèn)為，房企很難在降負(fù)債的同時實現(xiàn)規(guī)模和盈利的大幅增長。在房地產(chǎn)金融調(diào)控壓力不放松的背景下，相對于規(guī)模收縮，降負(fù)債緊迫度明顯更高，因此，需要在降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的前提下，再考慮規(guī)模問題，而盈利能力則會隨著負(fù)債水平回歸理性而更有提升的可能性。
凈負(fù)債率調(diào)整幅度大
在“三道紅線”的監(jiān)管壓力下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，杠桿調(diào)控初見成效，總體來看，房企的償債能力增強(qiáng)。
《報告》顯示，長期償債能力方面，2020年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.93%，與上年相比保持穩(wěn)定。凈負(fù)債率均值為95.07%，較上年下降5.75個百分點，凈負(fù)債率在短期內(nèi)的調(diào)整幅度相對較大。
短期償債能力方面，流動比率均值為1.65，速動比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩(wěn)定?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.30，較上年提升0.21個百分點，上市房企貨幣資金對短期債務(wù)的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。
值得注意的是，各企業(yè)負(fù)債水平不盡相同，頭部房企信譽(yù)較好，積極推動銷售回款，風(fēng)險管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險有所積累。
為了達(dá)到“三道紅線”的要求，促進(jìn)現(xiàn)貨銷售，加快回款速度是房企采取的策略之一?！秷蟾妗凤@示，2020年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.38，較2019年上升0.05。此外，上市房企存貨規(guī)模增速變緩，2020年存貨同比增長14.80%，增速較2019年下降7.80個百分點。
規(guī)模、盈利增速放緩
在“房住不炒”的大背景下，行業(yè)整體規(guī)模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當(dāng)下主要趨勢。2020年，我國商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，商品房銷售金額達(dá)17.4萬億元，同比增長8.7%。
此外，上市房企的規(guī)模呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的特點。截至2020年末，總資產(chǎn)超過千億的上市房企有59家，超過3000億的上市房企有27家，超過萬億的上市房企共有6家。從總資產(chǎn)百分比來看，10強(qiáng)上市房企的累計總資產(chǎn)百分比已超過40%，50強(qiáng)累計百分比近80%，100強(qiáng)累計百分比超90%，集中度較上年略有上升。
除了規(guī)模增速放緩，上市房企的盈利能力指標(biāo)有所下滑?！秷蟾妗凤@示，2020年上市房企營業(yè)利潤均值52.47億元，同比下降7.15%;凈利潤均值32.17億元，同比增長12.17%;凈資產(chǎn)收益率均值8.78%，同比下降7.60%;總資產(chǎn)報酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤均值外，其余各項盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。
在成長能力上，上市房企業(yè)績增速整體放緩。2020年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長1.84%，增速較上年大幅下降32.55個百分點;營業(yè)收入均值同比增長15.40%，增速較上年下降4.64個百分點;凈利潤均值同比增長12.17%，增速較上年上升0.05個百分點;凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長13.75%，增速較上年下降8.22個百分點。除凈利潤外，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入、凈資產(chǎn)規(guī)模增速均有所下滑。
降負(fù)債與增速的矛盾
在“三道紅線”的背景下，房企負(fù)債率降低，償債能力提升，與此同時，房企卻面臨規(guī)模增速放緩、盈利能力疲軟的問題。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報》記者表示，因為需要降低負(fù)債，企業(yè)會在投資方面進(jìn)行把控，而不是盲目擴(kuò)大規(guī)模，所以企業(yè)的規(guī)模收縮比較被動。此外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，不管規(guī)模大小，房地產(chǎn)企業(yè)都面臨盈利下降這個問題，這是行業(yè)的趨勢，因為現(xiàn)在的限價限購政策的管控比較多。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、增加股權(quán)融資比例、加快可售項目的去化速度是房企降負(fù)債的主要方法。一方面，項目轉(zhuǎn)讓會導(dǎo)致規(guī)模的主動性收縮;另一方面，想要降負(fù)債，企業(yè)想要壓縮借款規(guī)模，這對規(guī)模擴(kuò)張也起到限制作用。此外，合作開發(fā)的方式可能會引發(fā)增收不增利的情況，增加股權(quán)融資比例也會對控股方的利潤有所稀釋，這在一定程度上都會影響企業(yè)的盈利能力。
《報告》觀點認(rèn)為，在房地產(chǎn)規(guī)模和盈利增速放緩的背景下，產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和多元化業(yè)務(wù)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已不再支持高速增長，盡管目前上市房企發(fā)展重點仍為夯實開發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長曲線已成房企共識。其中，多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長曲線的重要途徑，龍頭房企開辟第二戰(zhàn)場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運營、投資等領(lǐng)域。
張波認(rèn)為，從目前的現(xiàn)狀來看，房企很難在降負(fù)債的同時實現(xiàn)規(guī)模和盈利的大幅增長，特別是對于負(fù)債率水平偏高的房企來說尤其難以實現(xiàn)。在房地產(chǎn)金融調(diào)控壓力不放松的背景下，相對于規(guī)模收縮，降負(fù)債緊迫度明顯更高，因此，需要在降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的前提下，再考慮規(guī)模問題，而盈利能力則會隨著負(fù)債水平回歸理性而更有提升的可能性。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，企業(yè)如果有能力，還是需要積極拿地，不過也不能盲目，因為資金壓力比較大。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，房企可以聯(lián)合拿地，因為相對單獨拿地來說，聯(lián)合拿地的負(fù)債壓力會比較小，而且，合作開發(fā)能夠拿到一些優(yōu)質(zhì)的地塊。
貝殼研究院高級分析師潘浩對《華夏時報》記者表示，負(fù)債、規(guī)模、盈利這這三者之間的關(guān)系很復(fù)雜，它是一個企業(yè)經(jīng)營健康度的問題。不同企業(yè)有不同的偏好，因此也有不同的應(yīng)對策略，根據(jù)自身情況，有些企業(yè)選擇深耕，有些選擇擴(kuò)張。(記者 張慧敏 李未來 深圳報道)
