年終歲尾，一般來說是房地產(chǎn)市場的“淡季”，但今年情況似乎有點不一樣，一二線城市開始集體躁動了。
統(tǒng)計局發(fā)布的70大大中城市房價指數(shù)顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。
貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市二手房的量價表現(xiàn)明顯好于低能級城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長23%。
上海成交大增26%，廣州成交量同比增幅為25%，深圳同比增加23%，北京成交量及增幅均為2017年以來最高。
看得出來，越是前景不明朗，人們越愿意把錢換成房產(chǎn)，房子對于國人來說，不僅僅是鋼筋水泥那么簡單，而是精神的寄托、養(yǎng)老的居所、扎根城市的重要載體，更是家庭財富的傳承。
根據(jù)央行去年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，家庭持有的房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重高達(dá)59.1%，接近六成，城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達(dá)到96.0%，有一套住房家庭的占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均有住房1.5套。
尤其對獨生子女家庭來說，如何把這份沉甸甸的財富，傳到“獨苗”手中，盡可能減少財富代際傳承的成本，是每個家庭應(yīng)該重視的問題。
一般來說，房產(chǎn)過戶給子女，有三種方式，稅費規(guī)定也不盡相同。
1，贈與，不需要繳個稅和增值稅，但需要繳納契稅。
2，買賣，房子滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，會免除增值稅，契稅、個人所得稅還要繳納。
如果房子產(chǎn)證滿五年，還是唯一住房的話，那么增值稅和個稅都會免去，只需要交契稅。
3，繼承。只需很少的登記費，沒有其他任何稅費，費用最低，但有一個前提：只有被繼承人死亡，法定繼承人才有權(quán)獲得房屋的所有權(quán)，單這一條，就很麻煩，只要父母還在世，就沒辦法按繼承方式過戶。
而2021年開始，原有的《繼承法》已經(jīng)不再實施，取而代之的是《民法典》。
這是中國首部以法典命名的法律，也被稱作社會生活的百科全書，一系列關(guān)乎中國民眾婚姻、居住、網(wǎng)絡(luò)生活，甚至是如何起名的新規(guī)也正式施行。
在房產(chǎn)繼承方面，新規(guī)也明確指出：子女繼承父母房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣，將“全額征稅”。
原文是這樣說的：受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入為“偶然所得”，繳納20%稅率。
如果子女打算轉(zhuǎn)賣房子，而且房子不是“產(chǎn)權(quán)滿5年，家庭唯一”的住房，就會繳納20%的個人所得稅。
因為子女接受贈與房產(chǎn)時的成本為0，相當(dāng)于要足額計算房屋差價，再次交易時要繳納差價的20%，對一套百萬以上的房子來說，動輒就是幾萬乃至十幾萬的費用。
舉個例子，小張是家里的“獨苗”，父母名下有2套房子，市值都是100萬，這2套房子都通過贈與方式過戶給了小張，父母離世后，小張想把房子給賣掉，此時就會“全額征稅”。
因為小張接受贈與房產(chǎn)的成本為0，差價就達(dá)到了100萬，20%的個人所得稅就達(dá)到了20萬之多，轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的成本非常高。
那么，怎樣才能讓子女們轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)時，不交稅或少交稅呢?
有兩個辦法。
1，房產(chǎn)滿五唯一。
所謂“滿五唯一”，指的是“產(chǎn)權(quán)滿5年，家庭唯一”的住房，如果父母手里有兩套房，可以先把其中一套賣掉變現(xiàn)，剩下的房子就成了家庭唯一住房，只要交契稅或還房貸的時間超過5年，子女再轉(zhuǎn)賣房子的時候就不會“全額征稅”，只需要交契稅就行了。
2，以二手房買賣的形式過戶給子女。
假如房子不是滿五唯一，可以用買賣交易的方式把房子給子女，相當(dāng)于子女變成了房屋“買方”。
這種方式需按正常房屋買賣流程進(jìn)行，要繳納的稅費包括契稅、個稅等。
一般的流程是：帶上身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證，到房管局辦理轉(zhuǎn)移登記，需要交契稅1%(首次購買90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續(xù)費、登記費、抵押登記費(如有貸款)、配圖費等。
房子滿兩年的話，不管是不是名下唯一的住房，可以免增值稅，契稅、個人所得稅還要繳納。
也就是說，房屋在過戶給子女時已經(jīng)交過個稅了，未來再轉(zhuǎn)賣就不會再重復(fù)“全額”征稅，至于子女轉(zhuǎn)賣時是免交個稅、交房款的1%，還是按上次過戶價征差額稅，每個城市的規(guī)定都不盡相同。
最后，我們做個總結(jié)。
1，《繼承法》已經(jīng)廢止，今年開始實施《民法典》新規(guī)。
2，獨生子女家庭，更要注意房產(chǎn)過戶的方式，如果是贈與房產(chǎn)，最好是“滿五唯一”，否則還是“二手房買賣”方式過戶房產(chǎn)更省錢。
