從上周統(tǒng)計(jì)局公布的商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，9月份商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市均繼續(xù)增多，樓市“金九”成色不足。
業(yè)內(nèi)人士表示，三季度房地產(chǎn)信貸收緊，是市場(chǎng)全面速凍的最大原因。另一方面，近期一些房企出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者擔(dān)憂買(mǎi)到爛尾樓，也是導(dǎo)致價(jià)格下調(diào)的一大原因。
近兩年來(lái)，樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格，一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的“限價(jià)令”，一邊是對(duì)部分城市新房的“限跌令”，以恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月份全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)62次，1-9月調(diào)控482次，刷新歷史同期紀(jì)錄。
在三道紅線、兩集中供地以及房貸五檔管理等政策下，短期內(nèi)，房企銷售增速下滑、投資增速下滑、償債壓力加大或成趨勢(shì)，在這種現(xiàn)狀下，亟需各家房企“自掃門(mén)前雪”，用更好的產(chǎn)品和服務(wù)打動(dòng)消費(fèi)者，不斷推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。
回購(gòu)美元債 恢復(fù)市場(chǎng)信心
據(jù)貝殼研究院房企融資報(bào)告顯示，前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7689億元，同比下降21%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
進(jìn)入10月以來(lái)，已先后有綠地控股、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)，截至2021年三季度末，共有12只地產(chǎn)美元債發(fā)生違約，違約金額共計(jì)42.85億美元。
面對(duì)信用危機(jī)，不少房企奮力展開(kāi)“自救”，動(dòng)用真金白銀提前贖回債券，中梁、禹洲、德信、金輝、弘陽(yáng)、融信等房企密集對(duì)外披露回購(gòu)美元債。此外，也有不少房企主動(dòng)公布償債安排，釋放出保兌付的積極信號(hào)。
中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始回購(gòu)境外債券，這體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)自身發(fā)展前景的信心，預(yù)計(jì)對(duì)于緩解市場(chǎng)緊張情緒、恢復(fù)市場(chǎng)信心將起到積極作用。
抓精細(xì)管理 力保現(xiàn)金流
隨著調(diào)控政策的深入，地產(chǎn)行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，各家企業(yè)必須完成從規(guī)模速度向質(zhì)量效益發(fā)展的轉(zhuǎn)變。目前，多家房企開(kāi)展管理方式、運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)化，力保企業(yè)現(xiàn)金流，促使行業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。
“關(guān)于安全、預(yù)期、速度，安全肯定是第一的?！痹诓?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會(huì)上，金科股份副總裁張勇透露，目前金科在全力以赴保現(xiàn)金流，去庫(kù)存、抓回款，加大資金、人力、營(yíng)銷、激勵(lì)方面的力量。同時(shí)收投資，備足現(xiàn)金，在組織架構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，把力量用到資金端、財(cái)務(wù)端、營(yíng)銷端。
中南置地則強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決去庫(kù)存，堅(jiān)決把現(xiàn)金流找回來(lái)?！捌髽I(yè)做運(yùn)營(yíng)，在運(yùn)營(yíng)端體現(xiàn)出來(lái)的就是成本、供應(yīng)鏈的管理，供應(yīng)鏈的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮起來(lái)，也能抗風(fēng)險(xiǎn)?！敝心辖ㄔO(shè)董事、中南置地高級(jí)副總裁唐曉東表示。
旭輝控股董事局主席林中同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)如今處于快速變化的過(guò)程中，平衡發(fā)展與安全的關(guān)系，還是要回到“既要、又要、還要、且要”的邏輯上來(lái)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)均衡的邏輯，不能只追求一面。
困難房企拒絕躺平 推動(dòng)債務(wù)重組
對(duì)于困難房企來(lái)說(shuō)，若此刻選擇躺平，那就是為行業(yè)樹(shù)立了“差生典型”，影響會(huì)極差。所幸的是，無(wú)論是去年爆雷的泰禾，還是今年以來(lái)陸續(xù)陷入困境的華夏幸福、藍(lán)光、恒大、新力、花樣年，這些困難房企都沒(méi)有躺平。
出售項(xiàng)目股權(quán)和多元化板塊，引入財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的戰(zhàn)投，進(jìn)入債務(wù)重組階段……這些房企面對(duì)已違約的債務(wù)，還在各自努力著。
10月7日晚間，華夏幸福正式披露了2192億元金融債務(wù)清償方案的主要內(nèi)容，將通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金、現(xiàn)金清償、債務(wù)展期等方式，分批實(shí)現(xiàn)債務(wù)化解。
泰禾目前與各方債權(quán)人取得了直接或間接聯(lián)系，展開(kāi)了線上及線下多種形式的溝通，完成了多輪溝通。目前債務(wù)重組工作取得了較大進(jìn)展，公司已與部分主要債權(quán)人達(dá)成了對(duì)已到期未歸還借款的和解。
藍(lán)光在半年報(bào)中披露，公司已成立由董事長(zhǎng)直接領(lǐng)導(dǎo)的債務(wù)應(yīng)急管理專項(xiàng)工作組，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解整體方案正在加緊制定。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓消息陸續(xù)傳出的同時(shí)，藍(lán)光據(jù)稱也正在考慮引入財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資者。“公司正努力短期脫困、中期恢復(fù)流動(dòng)性、長(zhǎng)期良性發(fā)展?！?/p>
花樣年創(chuàng)始人曾寶寶則向全體員工發(fā)出一封“家書(shū)”，稱花樣年“絕不躺平”，目前公司管理層正積極與政府部門(mén)、境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴誠(chéng)懇磋商，力爭(zhēng)控制和消弭風(fēng)險(xiǎn)，早日走出流動(dòng)性困境。
推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn) 努力提升產(chǎn)品品質(zhì)
對(duì)于當(dāng)下的困難房企來(lái)說(shuō)，一個(gè)標(biāo)配的困境便是項(xiàng)目停工，包括恒大、藍(lán)光、泰禾等房企均面臨類似的難題。對(duì)于這類房企來(lái)說(shuō)，加快推進(jìn)項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，把房子保質(zhì)保量地交到業(yè)主手里，就是切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的最好做法。
恒大董事局主席許家印在中秋“家書(shū)”中表態(tài)將加快推進(jìn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)。此后恒大集團(tuán)又召開(kāi)“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”專題會(huì)。會(huì)上，許家印對(duì)參會(huì)的4000多名各級(jí)負(fù)責(zé)人指出，必須認(rèn)識(shí)到全力以赴抓好復(fù)工復(fù)產(chǎn)的重要性，保質(zhì)保量順利交樓是公司必須履行的義務(wù)，是公司一定要承擔(dān)的責(zé)任?！叭瘓F(tuán)要提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，把一切精力都投入到復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓上?！?/p>
目前，泰禾全國(guó)多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工，去年底以來(lái)，超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目有交付。復(fù)工復(fù)產(chǎn)過(guò)程中，泰禾還對(duì)多個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)行了產(chǎn)品升級(jí)改造。例如，北京金府大院對(duì)院子、院墻、巷道和園林景觀進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)整改。麗春湖院子全面啟動(dòng)品質(zhì)提升，并推出多功能高標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所。泰禾董事長(zhǎng)黃其森還宣布了企業(yè)將向小而精、小而美發(fā)展轉(zhuǎn)型，同時(shí)多次表示要保證交付品質(zhì)。
長(zhǎng)久以來(lái)，為了維持利潤(rùn)，“減配”是一些項(xiàng)目心照不宣的做法，房屋質(zhì)量問(wèn)題依然是“老大難”，消費(fèi)者期盼的“產(chǎn)品時(shí)代”仍未真正到來(lái)。對(duì)此，有不少企業(yè)呼吁應(yīng)當(dāng)重視品質(zhì)，在產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量方面下苦功夫，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
旭輝控股執(zhí)行董事兼總裁林峰就表示，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，聽(tīng)到很多同行在猜測(cè)政策會(huì)出什么，什么時(shí)候出，討論怎么降價(jià)打折，但很少聽(tīng)到有人討論怎么研究客戶、打造產(chǎn)品、提升服務(wù)?！安灰洠遣攀俏覀儼采砹⒚母?。天氣看一看就好，不用一直看，風(fēng)雨和陽(yáng)光都是規(guī)律，關(guān)鍵是要盯著客戶，埋頭干好活，耕好自己的一畝三分地?！?（記者 李方）
