千呼萬喚，四批次名單上周末官宣。然而，本批次的新房卻被外界普遍評價為2022年“首置首改的春天”，原因無外乎名單里市區(qū)的新盤總量有限，萬眾期待的大熱門也只有前灘的東方悅瀾撐撐場面。
細(xì)數(shù)名單里的新盤，我們可以發(fā)現(xiàn)，市區(qū)會有一些隱藏的好盤，房齡較老，套數(shù)有限，周邊板塊和交通能級卻很高，這其中湘府花園古北首席首當(dāng)其沖，浦東世博板塊的云臺朗庭也是其中之一。今天，我們就來介紹一下這兩個市中心的低總價新開老盤，看看差別在哪里。
(資料圖片僅供參考)
1、湘府花園古北首席——金虹橋板塊內(nèi)的隱匿妖盤
古北，作為上海第一代國際社區(qū)，整體開發(fā)較早，憑借其大虹橋輻射區(qū)內(nèi)完善的配套和濃厚的國際居住氛圍，這里成為上海對世界的開放窗口之一。金虹橋位于古北國際社區(qū)南側(cè)，同屬“大古北”規(guī)劃范圍內(nèi)，是徐匯閔行長寧三區(qū)交界，也是上海的“富人區(qū)”。放眼吳中路，不可否認(rèn)這里的確是上海豪車4S店的集中區(qū)域。
成熟的板塊，可供應(yīng)的新房不會太多，同時去化速度也比較快。從之前的古北中央公園，到金鷹府，皆是如此。四批次的名單里，出現(xiàn)了湘府花園古北首席這個“新”名字。這是個已經(jīng)20多年的小區(qū)，按道理已經(jīng)全部售罄的狀態(tài)。
經(jīng)過多方打探，原來，四批次的“湘府花園古北首席”分布在兩個小區(qū)內(nèi)：總數(shù)31套，其中有24套位于吳中路450號的陳家宅小區(qū)內(nèi)，7套在旁邊的古北首席內(nèi)。陳家宅是95年的動遷房，和湘府花園、湘府花園古北首席都是同一個開發(fā)商，所以，陳家宅的24套，與隔壁的7套不分彼此，一起叫“湘府花園古北首席”。
這么命名小編也是第一次見。
項目分布
得益于金虹橋板塊的成熟發(fā)展，項目區(qū)位能級較高，周邊配套較為齊全。
交通：15號線吳中路站距離項目直線距離250m，3km以內(nèi)還有3、4、9、10號地鐵線，出行便捷；同時，項目的公路網(wǎng)呈現(xiàn)兩橫兩縱的立體式網(wǎng)絡(luò)交通，兩橫是位于項目緊鄰的吳中路及北面2公里的延安高架路，是連接上海東西各區(qū)的黃金動脈，兩縱是指項目到內(nèi)環(huán)路和中環(huán)路高級的距離都在1.5km以內(nèi)，四通八達(dá)，充分體現(xiàn)出該區(qū)域交通能級的優(yōu)勢。
商業(yè)配套：項目西邊的古北中央萃將建造一個近2萬方的藝術(shù)商業(yè)中心，住戶可享受一站式服務(wù)。目前，項目還是以周邊的沿街底商為主，此外距離最近的光啟城直線距離約1.5km，距離徐家匯商圈約為2.5km；西面有萬象城和愛琴海2大購物中心，以及日韓人士聚集的韓國街（虹泉路）；同時，項目北面有古北1699、高島屋、以及大量外籍人士非常喜歡去的黃金城道步行街及尚嘉中心和南豐城。
醫(yī)療資源：上海第六人民醫(yī)院和上海嘉會國際醫(yī)院分別位于項目的東南和西南側(cè)，直線距離均1.1km；
學(xué)區(qū)：項目大概率會對口虹橋中心幼兒園、虹橋中心小學(xué)，上虹中學(xué)。其中，虹橋中心小學(xué)屬于閔行區(qū)第三梯隊，上虹中學(xué)屬于第四梯隊，可以說，學(xué)區(qū)并沒有很強(qiáng)的吸引力。
產(chǎn)品：
項目戶型包括建面53-89㎡1-3房，均價7.8w，其中，3房戶型只有2套，2房戶型4、5套，剩余均為1房戶型，層高2.8m。
目前，項目的售價在7.8萬元/㎡，物業(yè)費1元/月/㎡，與動遷房享受同等標(biāo)準(zhǔn)，可謂是相當(dāng)便宜，且得房率達(dá)到80%+。
目前，陳家宅周邊同類型競品，二手房售價在8.5w/㎡左右，存在一定的倒掛。
當(dāng)然，項目的劣勢也非常明顯：
（1）項目年代久遠(yuǎn)，陳家宅是95年的動遷房，小區(qū)僅4棟樓，無電梯，停車較為困難，一樓的住宅多為出租房，包括員工宿舍、物業(yè)用房，環(huán)境有待改善；湘府花園古北首席于2004年建成，后加裝了電梯，相比陳家宅，宜居性較高；
（2）項目路口設(shè)有一座高壓變電站，邊上緊挨著一個垃圾中心，城市界面較差也是不爭的事實。
作為金虹橋板塊的老盤，項目優(yōu)缺點都很鮮明，此次老盤新開，埋單的人也必須有所取舍。
當(dāng)然，需要說明的是，感興趣的小伙伴多多關(guān)注陳家宅小區(qū)，位于古北首席小區(qū)內(nèi)的7套頂層，實際是很難認(rèn)籌到，嗯，就看大家的的運氣了。
說完浦西，我們來到黃浦江對岸。浦東，同樣有一個老盤新開的典范——云臺朗庭。
云臺朗庭，位于浦東的世博板塊，得益于2010年世博會的召開，這里引來發(fā)展機(jī)遇，2011 年 8 月，《世博會地區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃》獲得市政府批準(zhǔn)?？傮w定位上，根據(jù)上海城市總體發(fā)展和黃浦江沿岸開發(fā)要求，世博會及周邊地區(qū)未來將發(fā)展成為綜合性大型城市公共活動區(qū)域，同時，建設(shè)高能級金融辦公總部，引入高端配套酒店，打造浦東“世博“的新名片。
項目位于浦東云臺路，距離6/13號東明路站約600米，步行9分鐘可達(dá)。自駕方面，可以無縫銜接成山路、西藏南路隧道、南北高架路直達(dá)市中心，不論是地鐵還是駕車，便捷通達(dá)全市繁華區(qū)域，交通條件是相當(dāng)不錯的。
目前市面上銷售的新房普遍交房時間在2024年及以后，現(xiàn)房項目占比不足5%，而云臺朗庭作為現(xiàn)房項目，可以提前2年入住，而且對于準(zhǔn)業(yè)主來說，所見即所得。開發(fā)商采取一體化精裝交付、中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖統(tǒng)統(tǒng)安排！
由于項目層高大于4m，局部采用2層設(shè)計，且純正住宅產(chǎn)權(quán)，并非市面上充數(shù)的商辦產(chǎn)權(quán)的“類住宅”產(chǎn)品。
預(yù)計推出建面約48-86㎡1-3房。樓盤已經(jīng)屬于現(xiàn)房出售的狀態(tài)，并且是精裝交付，打造復(fù)式loft格局，使得86㎡的房子附加值更高。另外，所有戶型采用獨門獨院的設(shè)計，也為住戶提供了屬于自己的私密空間。
3、湘府花園vs云臺朗庭，各有千秋
（1）地段pk，平分秋色
古北vs世博，一個是成熟的大虹橋輻射區(qū)，一個是具備發(fā)展?jié)摿Φ狞S金區(qū)域。一個是所見即所得的成熟板塊，一個是未來仍有較大發(fā)展空間的老城區(qū)，各有側(cè)重。
湘府花園距離地鐵15號線吳中路站直線距離300m不到，云臺朗庭距離6/13地鐵線東明路站僅500米，兩個樓盤在板塊內(nèi)均可換成3-4條地鐵軌交線，通達(dá)上海各個角落；
自駕方面，浦西內(nèi)中環(huán)吳中路通勤 和 浦東內(nèi)中環(huán)楊高南路/上南路，能級幾乎相差無幾。
（2）產(chǎn)品pk：云臺朗庭的想象空間更大
a.社區(qū)規(guī)劃
項目均為90年代老公房，房齡較久，但是云臺朗庭做成獨門獨院設(shè)計，對比老公房為主的湘府花園，私密性和居住體驗更上一層樓；
b.產(chǎn)品設(shè)計
湘府花園：建面53-89㎡-1*3房，層高2.8米，一房數(shù)量占比達(dá)到8成以上，可進(jìn)行客廳隔斷以增加房間數(shù)；
云臺朗庭：建面48-86㎡1-3房，層高4米，以2房為主，打造復(fù)式空間，loft設(shè)計，完成實際意義上的“動靜分離”，增加新房的多功能性；
C.周邊配套及界面：云臺朗庭周邊界面更適宜居住
湘府花園：金虹橋板塊，生活配套完善，最近的宜山路光啟城距離1.5km，到徐家匯商圈距離2.5km；但是，小區(qū)門口是一個較大的變電站，且旁邊是一個社區(qū)垃圾站，小編站在路口打車，短短3分鐘，略不能忍……
云臺朗庭：世博板塊，最近的億豐時代廣場約1km，前往前灘商業(yè)中心——前灘太古里的距離也僅為3km；小區(qū)門口是川楊河景觀，居住氛圍濃厚。
寫在后面：
以湘府花園和云臺朗廷為代表的市區(qū)老盤，普遍具備了區(qū)位好、低總價的特點，項目周邊配套完善，路網(wǎng)四通八達(dá)，所見即所得，較亟需開發(fā)的新板塊有著獨特的先發(fā)優(yōu)勢。
老盤新開項目，在產(chǎn)品力上較之以往會有新的提升，對比周邊同類型產(chǎn)品，更加具備實用性和宜居性，這也大大增加了新開項目的競爭力和吸引力，從而滿足不同的客戶需求。
從目前流出的戶型圖來看，湘府花園以1房為主，考慮到實際用途，后期需要進(jìn)行客廳隔斷等操作；云臺朗庭以2房為主，打造經(jīng)典loft，增加復(fù)式空間，兼顧多種生活需求。
同時，這類新盤普遍存在房齡老，使用年限不如新房的硬傷，但畢竟，在上海高速發(fā)展的城市更新節(jié)奏之下，有多少房子是真的住滿70年呢？見仁見智吧
來源：滬上李想買房
