年末的土地市場尚未停止忙碌，相較去年，多個城市增加了第四批甚至第五批集中供地計劃，為房企提供更多選擇。
(相關(guān)資料圖)
截至11月3日，蘇州和無錫已經(jīng)率先完成了第四批集中供地工作，無錫更是快速上架了第五批集中供地地塊，14宗土地總起始價224.1億元。累計前四輪供地結(jié)果，無錫將在第五批集中供地后順利完成全年供地任務。
另據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，北京、杭州、南京、深圳、武漢等城市也都在10月份公告了第四批集中供地詳情，預計11月內(nèi)完成土拍。按照計劃，還將有部分城市也將在近期啟動第四批集中供地，形成年末土地市場的生機。
今年以來，土地市場“預申請+少量多次”的供應模式，為企業(yè)排布資金、提高土地成交率預留了更多靈活空間。但受到企業(yè)自身資金狀況等因素影響，各批次土地成交熱度相繼走低。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年前10個月，百強房企拿地規(guī)模同比下降50.2%，但降幅已經(jīng)連續(xù)5個月收窄，好勢頭也開始顯現(xiàn)，民營房企在蘇州和無錫的第四批集中供地中貢獻了拿地比例，央企、國企更是在無錫的四批次集中供地中充當了活躍角色。
增加供應批次之后，疊加市場信心的持續(xù)注入，四季度后半部分的市場成色是否能夠有所恢復，房企拿地能否迎來企穩(wěn)？
點點星火
最早完成第四批集中供地的無錫，在該批次推出了13宗涉宅用地，最終全部底價成交，土地出讓金總計163.8億元。蘇州第四批集中供地原計劃推出20宗涉宅地塊，其中2宗在競拍之前提前公告了延長掛牌時間，最終18宗土地也全部底價成交，共獲土地出讓金179億元。
供地結(jié)果平穩(wěn)，但央企、國企和民營房企的拿地積極性相對此前有所提升。
盡管臨近年底房企資金也相對緊張，但無錫四批次還是成功吸引了央、國企出手。
最終，綠地香港在無錫四批次集中土拍中獲得3宗地塊，保利獲得2宗地塊。民營房企方面，當?shù)孛駹I房企獲得3宗地塊，朗詩摘得1宗地塊。
值得注意的是，近期財政部印發(fā)了《財政部關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》，其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”。
今年以來，無錫的集中供地以城投等地方國資平臺為拿地主力軍，在一批次、二批次、三批次中，地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%。而根據(jù)拿地企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)初步計算，無錫四批次土拍中，地方國資拿地金額占比大幅下降至33%。“可見該政策對于限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果?！?中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱分析表示。
蘇州四批次土拍中，民營房企的拿地熱情則更加明顯。共有8家民營企業(yè)參與此次競拍并取得土地，朗詩、路勁、中鷹、龍湖等均有所斬獲，其中龍湖聯(lián)合當?shù)貒箐詈玫匾?9.6億元獲得相城經(jīng)開區(qū)地塊。
龍湖方面向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，現(xiàn)在拿地是為明年的銷售做鋪排，拿地時著重考慮項目的周轉(zhuǎn)和利潤情況，聚焦重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊，為未來營收積蓄力量。
據(jù)測算，民營房企在無錫和蘇州第四批集中供地中的拿地金額占比分別達到23%和25%，這是否意味著民營房企逐漸開始恢復在土地市場的活躍度？
業(yè)內(nèi)人士分析認為，那些優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企未來的糧倉，相對吸引了民營房企的青睞，但在銷售回暖尚未確立的當下，大部分民營房企出手還會保持審慎態(tài)勢。
與此同時，土地供應端的誠意還在加強?！邦A申請+少量多次”供應模式下，一方面可以讓企業(yè)提前進行宗地研判，獲取目標地塊；另一方面多次供應可以讓企業(yè)根據(jù)自身資金狀況進行靈活拿地提高土地成交率。
張凱向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，加推一輪集中供地可以通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力，也可以在現(xiàn)階段有效補充土地財政收入。
以深圳為例，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，與前幾輪供地相比，深圳第四批次供地最大的不同就是暫停了自持和無償移交公共住房或設施，暫停了競配建?！盀榱私o開發(fā)商創(chuàng)造良好的利潤空間預期，深圳第四批集中供地中普通商品住房最高限價也有所上升，這有利于降低開發(fā)商拿地成本，提高周轉(zhuǎn)效率，提升開發(fā)商拿地積極性?！彼f。
房企分化
聚焦到房企本身，今年前10個月的拿地表現(xiàn)相較往年冷淡。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前10個月，TOP100房企拿地總額11229億元，拿地規(guī)模同比下降50.2%，降幅比上月收窄1.0個百分點，連續(xù)五月維持收窄態(tài)勢。10月單月，50家代表房企拿地總額同比下降42.6%，降幅較上月擴大；環(huán)比大幅下降75.9%。
分析房企拿地下降的根本原因，在于銷售下行，目前仍沒有明顯復蘇回暖，疊加民營房企融資困境，雙向擠壓之下，限制了投資表現(xiàn)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年前10個月，TOP100房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，具體到房企銷售規(guī)模，千億以上陣營共有16家房企，較去年同期減少了50%。
其中，央企、國企表現(xiàn)相對亮眼。2022年前10個月，華潤置地、保利發(fā)展和招商蛇口的新增貨值占據(jù)前三，分別為2003億元、1923億元和1588億元。
這與央企、國企的銷售好成績有著緊密關(guān)聯(lián)。這類企業(yè)較為集中在布局一二線核心城市，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營、暢通的融資優(yōu)勢和政府背書，備受消費者信賴，進一步轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績的增長。
近兩個月以來，央企、國企更是積極發(fā)力、加大促銷力度，搶收回款。如招商蛇口9月銷售額當月同比增長50.1%，10月銷售額當月同比增長51.8%；華潤置地9月銷售額當月同比增長40.6%，10月銷售額當月同比增長36.6%。
但隨著市場銷售態(tài)勢持續(xù)乏力，土地市場的整體表現(xiàn)也在趨冷，即便是央企、國企的拿地力度也出現(xiàn)了減弱趨勢。2022年首批、二批次集中供地，央、國企拿地金額占比均在四成以上，而三批次拿地占比卻降至三成，漸顯乏力。民營房企今年在土地市場的拿地意愿一直保持在低位，第三批集中供地中，地方國資平臺和央企、國企的拿地金額總占比達到八成以上。
不過一個好消息是，民營房企的融資訴求正在得到重視。
11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關(guān)進展，并聽取各方意見建議。
行業(yè)人士認為，此舉意味著進一步加大了民營房企債券融資的支持力度。“之前只有個別幾家企業(yè)通過中債增增信發(fā)債，這次參加座談會的企業(yè)有21家，可見支持發(fā)債的企業(yè)范圍在擴大?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示：“后續(xù)將有更多的企業(yè)通過中債增發(fā)債融資，對暢通民營房企的融資渠道將有積極作用。”
展望后市，四季度是房地產(chǎn)修復的重要窗口期，預計未來政策延續(xù)放松態(tài)勢，降低購房門檻、降低購房成本、縮短購房時間或成重要優(yōu)化方向。
9月底，多個監(jiān)管部門集中出臺全國普惠性政策，降低購房成本，穩(wěn)定市場預期，10月以來多地跟進落實相關(guān)舉措，據(jù)中指統(tǒng)計，已有72省市出臺政策81條，超百城對公積金利率進行調(diào)整，二十余城降低商貸首套利率至4%以下。
“短期來看，若宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定恢復、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為。
李宇嘉則表示，近期開發(fā)商到位資金降幅收窄，六大銀行年內(nèi)將推出6000億房地產(chǎn)貸款，這意味著房地產(chǎn)資金面有望好轉(zhuǎn)，將助推資金鏈改善、信心恢復、市場企穩(wěn)。
來源：21經(jīng)濟網(wǎng)
