來源：上海易居房地產(chǎn)研究院
1月29日，根據(jù)春節(jié)前后全國各省市經(jīng)濟(jì)提振會議和文件，各地都把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總框架之中。住房消費(fèi)地位在提升，同時將在2023年經(jīng)濟(jì)“拉動力”方面扮演更為重要的角色。
(資料圖)
一、各地住房消費(fèi)的政策表述
1、江蘇：1月16日，江蘇發(fā)布《關(guān)于推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，即江蘇省一號文。此次文件單列一章即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。政策明確，大力支持剛性和改善性購房需求，堅持“房住不炒”，認(rèn)真落實(shí)居民個人換購住房個人所得稅政策。根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補(bǔ)償方式，優(yōu)化商品房價格備案制度。此次江蘇從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實(shí)了購房需求提振的支持。
2、濟(jì)源：1月19日，濟(jì)源產(chǎn)城融合示范區(qū)管理委員會印發(fā)了《濟(jì)源示范區(qū)2023年大力提振市場信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施》。此次濟(jì)源提及了100條經(jīng)濟(jì)提振內(nèi)容，消費(fèi)領(lǐng)域涉及傳統(tǒng)消費(fèi)、文旅消費(fèi)、新型消費(fèi)、房地產(chǎn)消費(fèi)等內(nèi)容。在穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)市場方面，政策提及優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)購住房給補(bǔ)貼、發(fā)放購房券和購房補(bǔ)貼、階段性落實(shí)契稅補(bǔ)貼。此次濟(jì)源主要從信貸政策和財政政策兩角度落實(shí)了積極的購房消費(fèi)提振計劃。
3、昆明：1月20日，昆明發(fā)布《關(guān)于加快推動經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好的若干政策措施》，涉及消費(fèi)、旅游、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、投資等7個領(lǐng)域共26條措施。在“助力重點(diǎn)服務(wù)業(yè)提質(zhì)增效”方面，政策明確，擴(kuò)大春秋兩季房地產(chǎn)交易會規(guī)模和各方參與度。線上線下同步開展“彩云購房節(jié)”宣傳推廣，支持房地產(chǎn)企業(yè)開展市域外營銷，提升新建小區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源配套水平，吸引省內(nèi)外中高端購房群體加快回流。此次昆明對市域外購房需求或外來購房需求明確了提振思路，值得目前文旅城市房地產(chǎn)部門的學(xué)習(xí)。
4、焦作：1月24日，焦作發(fā)布《大力提振市場信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施》，圍繞釋放消費(fèi)潛力、擴(kuò)大有效投資、培育壯大新動能、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定外資外貿(mào)、保障和改善民生等六個方面謀劃推出100條政策措施。此次政策明確，指導(dǎo)各縣(市、區(qū))出臺購房補(bǔ)貼和發(fā)放購房券的具體辦法，支持人才購房落戶，促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)。同時也明確要延長契稅補(bǔ)貼政策。
5、遼寧：1月27日，遼寧發(fā)布《遼寧省進(jìn)一步穩(wěn)經(jīng)濟(jì)若干政策舉措》。此次文件在推動消費(fèi)復(fù)蘇回暖的框架中明確，對于二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策。這一點(diǎn)有別于其他省市更強(qiáng)調(diào)住宅市場的規(guī)定。此次政策明確，鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補(bǔ)貼支持政策。該表述也促進(jìn)了行業(yè)參與者更加關(guān)注二手房市場，對二手房市場活躍、以二手房來帶動一手房行情活躍等都有積極的作用。
6、廣東：1月28日，廣東住建廳在廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會上表示，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。按規(guī)定落實(shí)個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅優(yōu)惠政策。此次廣東明確了對住房消費(fèi)的支持，涉及信貸、契稅、個稅等支持手段。尤其是把住建部提及的三種改善需求類型做了強(qiáng)調(diào)，即以舊換新、以小換大、生育多子女家庭的住房需求。
7、習(xí)水：1月28日，貴州習(xí)水縣召開了經(jīng)濟(jì)工作會議暨招商引資工作推進(jìn)大會。此次會議明確，加快推進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會議明確，更大力度實(shí)施發(fā)放消費(fèi)券、優(yōu)質(zhì)商品助力、房契稅返券等刺激政策，全面促進(jìn)城鄉(xiāng)居民增加住房、汽車及養(yǎng)老托幼、教育醫(yī)療、文化體育服務(wù)等消費(fèi)。從這里可以看出，習(xí)水針對消費(fèi)信心和消費(fèi)能力，明確把住房消費(fèi)作為重要的內(nèi)容，同時也提及了契稅返還等支持性政策。
二、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)提振的關(guān)系
今年對于房地產(chǎn)業(yè)的理解，需要納入到經(jīng)濟(jì)提振、經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)等角度進(jìn)行思考。尤其是各地住房消費(fèi)提振方面，也要和各地消費(fèi)提振工作做更好的結(jié)合?？傮w上，總結(jié)今年春節(jié)前后各地經(jīng)濟(jì)提振一號文，我們可以看出一些新的特點(diǎn)。
1、關(guān)于房地產(chǎn)或住房消費(fèi)的內(nèi)容，其總體思路延續(xù)了2022年尤其是四季度以來中央經(jīng)濟(jì)工作會議的總精神和總部署，同時也吻合了2023年住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的精神。這也體現(xiàn)了今年全國各地對住房消費(fèi)的大力支持。當(dāng)然從推進(jìn)節(jié)點(diǎn)上看，由于2023年的春節(jié)比較早，所以各類經(jīng)濟(jì)工作的布置明顯提前，也進(jìn)一步促進(jìn)了2023年房地產(chǎn)相關(guān)工作部署的節(jié)奏加快?？傮w上，2023年住房消費(fèi)提振工作會提速，也有助于進(jìn)一步帶動房地產(chǎn)市場走出低谷。
2、此次提及房地產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)容，和2022年相比還有重要的區(qū)別。過去房地產(chǎn)的消費(fèi)概念，雖然也會嵌入到宏觀經(jīng)濟(jì)的大框架之中，但實(shí)際中還沒有上升到高度。而在2022年以來房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯提升的背景下，“房地產(chǎn)業(yè)-宏觀經(jīng)濟(jì)”的關(guān)系明顯增強(qiáng)，住房消費(fèi)的地位也進(jìn)一步上升。此前住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局,錨定新時代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來展開。從這個角度看，各地要積極把房地產(chǎn)工作的地位拔高，進(jìn)一步凸顯住房消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)拉動方面的重要作用。
3、從各地經(jīng)濟(jì)提振一號文或相關(guān)會議可以看出，對住房消費(fèi)的表述也有側(cè)重點(diǎn)或不同的重心。部分是納入到消費(fèi)的大框架下進(jìn)行的，部分則是單列一章即作為獨(dú)立的篇幅進(jìn)行表述?？傮w上這和各地對于房地產(chǎn)消費(fèi)的理解差異是有關(guān)的，但本身并不影響住房消費(fèi)的市場地位。尤其對于濟(jì)源等個別城市，其對于住房消費(fèi)的理解非常到位，其把消費(fèi)劃分為傳統(tǒng)消費(fèi)、文旅消費(fèi)、新型消費(fèi)、房地產(chǎn)消費(fèi)等框架，層次清晰，有助于老百姓更好理解房地產(chǎn)消費(fèi)在消費(fèi)大市場中的地位。
4、住房消費(fèi)的內(nèi)容非常多，各地在各種會議和文件中也有很多新的內(nèi)容表述?？偨Y(jié)目前各地的住房消費(fèi)提法，我們認(rèn)為，有幾種主要的分類。按住建部的口徑，主要是首套房、二套房和第三套房。而在二套房中，又涉及以舊換新、以小換大、生育多子女家庭等相關(guān)住房。按照住房的新舊類型劃分，主要包括新房和二手房。按照住房的物業(yè)屬性劃分，包括了商品住宅和實(shí)際用于居住的商業(yè)用房。按照購房需求的地域來源劃分，分別包括市內(nèi)購房需求和市外購房需求。總體上，此次全國各地房地產(chǎn)住房政策系統(tǒng)全面，具有非常好的導(dǎo)向和啟發(fā)。
5、住房消費(fèi)提振的政策非常多，內(nèi)容豐富。當(dāng)前全國各地的住房政策，延續(xù)了2022年以來的思路，對于我們更好理解住房消費(fèi)是具有積極啟發(fā)的。從分類上說，主要涉及金融、財政、營商環(huán)境等方面的內(nèi)容。金融方面，各地都提及了信貸方面的支持，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬等。而財政方面，各地也繼續(xù)提及契稅補(bǔ)貼、個稅減免等政策內(nèi)容。營商環(huán)境方面，也強(qiáng)調(diào)了搭建房交會平臺、鼓勵省外購房需求回流等政策支持。另外也有一些新的創(chuàng)新點(diǎn)，包括讓二手房獲得和一手房一樣的購房政策待遇、用于居住的商業(yè)用房也納入到購房政策支持體系中。此類政策都值得全國其他省市的學(xué)習(xí)。
