近日，四川省眉山市的王明（化名）向新京報記者反映，2021年5月，他在眉山市某樓盤購買一套住房，交了5萬元意向金。后來因沒有辦下房貸，要求開發(fā)商退款，但一直未收到退款。
在新房購買過程中，經(jīng)常會看到開發(fā)商向購房人收取意向金的情況。關(guān)于意向金是如何約定的？如果產(chǎn)生糾紛應該怎么處理呢？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前，法律法規(guī)并未禁止開發(fā)商向購房人收取意向金，但雙方要在公平、公正、自愿的基礎上進行約定。若是遇到涉及意向金的糾紛，雙方可以通過協(xié)商處理，還可以通過訴訟途徑解決糾紛。
(資料圖)
現(xiàn)象：
房貸沒辦下來，購房人要求開發(fā)商退還5萬意向金未果
王明告訴新京報記者，2021年5月，他在眉山市某樓盤以貸款方式購買一套住房，并支付5萬元意向金。當時與開發(fā)商工作人員口頭約定，如果房貸未順利辦理成功，開發(fā)商方面則應如數(shù)退還5萬元意向金。后來，他申請的房貸沒有通過審批，開發(fā)商承諾退還這筆意向金，但后期又“變卦”了。開發(fā)商提出一個無理條件，如果他能夠找到下家，才會退還這筆意向金?！霸谶@種情況下，開發(fā)商已經(jīng)明顯違約，應當向我退還5萬元意向金?！?/p>
“事發(fā)后已與上述樓盤銷售人員交涉，但對方至今仍沒有退款。”王明如是說。
為了弄清開發(fā)商無法退款的原因及下一步處理辦法，新京報記者與該樓盤的開發(fā)商取得聯(lián)系，開發(fā)商相關(guān)工作人員回應稱：“目前不能回答此問題?！?/p>
此后，新京報記者又多次試圖與開發(fā)商相關(guān)負責人取得聯(lián)系，均未獲得回應。而王明向記者反饋稱：“開發(fā)商已經(jīng)答應退款，但是要分批退還。目前，我還沒有收到任何退款?！?/p>
實際上，像王明這樣因開發(fā)商在售房過程中收取意向金而產(chǎn)生糾紛的情況并不鮮見。
河北省廊坊市霸州出現(xiàn)過類似的情況。2022年，有網(wǎng)友通過“陽光理政”平臺反映，“我到廊坊霸州榮盛溫泉城看房子，銷售人員讓我先交意向金，可以考慮一天，承諾不想要立馬退。第二天我找到他們要求退還意向金，可是一直未退?！彪S后，河北省廊坊霸州市住房和城鄉(xiāng)建設局通過“陽光理政”平臺做出的回復稱，經(jīng)核實，已完成退款。
在上述平臺上，記者還看到其他不退還意向金的案例。諸如有網(wǎng)友反映“河北邢臺市信都區(qū)龍門御府不退意向金”的問題，經(jīng)調(diào)解，開發(fā)商已退款給投訴人。
此外，關(guān)于購房“意向金”的糾紛，一些地方法院已經(jīng)作出過相關(guān)判決。2021年7月，浙江省湖州市人民政府網(wǎng)站曾發(fā)布了德清法院公開庭審的一起民事案件。三個月前，楊女士和丈夫一起到德清某房產(chǎn)公司的售樓部看房，兩人向銷售員小宋繳納款項2萬元，小宋當場制作了一份交款核對單交給楊女士。隨后，小宋通過微信聊天方式通知楊女士和丈夫盡快去簽署《商品房認購書》。此后，考慮到實際購房能力及周邊樓盤的對比分析，楊女士和家人商量后，決定放棄購買上述商品房。而該售樓部表示，這2萬元是楊女士繳納的定金，如果楊女士因自身原因放棄購買房屋，就應當適用定金罰則，房產(chǎn)公司將沒收定金。楊女士將房產(chǎn)公司告上了法庭。德清法院審理認為，雙方?jīng)]有簽訂定金合同，房產(chǎn)公司制作的交款核對單說明“交款內(nèi)容”為“認籌金”，無法證明楊女士交納的款項為定金，因此法院不予支持。最終，德清法院判決房產(chǎn)公司歸還楊女士2萬元。
探討：
意向金交了還能退嗎？買賣雙方可依約退款
那么，開發(fā)商向購房人收取意向金合法嗎？購房人簽訂購房意向金協(xié)議，應注意哪些風險呢？若是遇到糾紛，該如何處理？
北京在明律師事務所楊在明律師表示，目前的法律法規(guī)并未禁止開發(fā)商向購房人收取意向金，但雙方要在公平、公正、自愿的情況下進行約定，不能出現(xiàn)霸王條款或者違反政策的條款。
“一般而言，購房意向金就是附條件的定金，是購買房產(chǎn)的意向，如果購房人有意購買房子時，會要求樓盤銷售人員鎖定房源，并支付一定金額的錢款。也有一些樓盤銷售人員為了進一步‘鎖住’客源、制約購房人而衍生出的一個抽象概念?！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池表示，如果買賣雙方?jīng)]有達成最終的購買協(xié)議，開發(fā)商要將意向金退還給購房人。
在房屋買賣交易中，購房人容易將“意向金”與“定金”“訂金”混淆，三者如何區(qū)分呢？對此，楊在明律師介紹，在購房過程中，如果買賣雙方?jīng)]有達成協(xié)議，開發(fā)商銷售人員通常會把購房意向金返還給購房人。有些開發(fā)商會與購房人約定，如果購房人超過一定期限沒有明確表示放棄購買房子，意向金會自動轉(zhuǎn)變成定金、訂金、預付款。此約定將對買賣雙方產(chǎn)生約束力，買賣雙方必須按約定履行相關(guān)義務，否則構(gòu)成違約，違約方將承擔法律后果。另一種情形是，如果買方確定要購買意向房屋，意向金就會轉(zhuǎn)化為定金、訂金或預付款。
“目前的法律法規(guī)中并無意向金的提法，明確的只有定金和訂金，在簽訂協(xié)議過程中，一定要注意定金和訂金的區(qū)別?！睏钤诿髀蓭熤赋?，定金與訂金一字之差，定義卻完全不一樣。定金是一種擔保金，若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應雙倍返還定金。而訂金不具擔保性質(zhì)，若買家不履行合同義務，并不表示其喪失了請求返還訂金的權(quán)力，若賣家不履行合同義務也不需雙倍返還訂金，當然，這不意味著合同違約方無需承擔違約責任。
此外，楊在明律師提醒，購房人在簽訂購房意向金協(xié)議前，要認真考察待售房屋各項情況，理性確認購買意向。由于購房意向金協(xié)議多為開發(fā)商預先制作的格式協(xié)議，因此購房人要仔細審核各項條款，確認協(xié)議中約定的是不具有定金性質(zhì)的“意向金”。此外，協(xié)議還應明確約定意向金所指向的標的、意向金的有效期限、退還條件、退還比例，以及在何種條件下意向金將轉(zhuǎn)化為定金或預付款等。
“如果購房人遇到涉及意向金的糾紛，可以與開發(fā)商嘗試協(xié)商處理，要求對方按照最后的承諾或者協(xié)議約定退款。如果雙方無法協(xié)商一致，購房人可以先去當?shù)卣鞴懿块T進行投訴或者舉報，也可以通過訴訟途徑解決糾紛。”楊在明律師說。
新京報記者 張建
編輯 武新 校對 柳寶慶
來源：新京報
關(guān)鍵詞： 購房意向 房產(chǎn)公司 買賣雙方
