過去大半年以來，上海新房市場分化依舊，有盤期期觸發(fā)積分，開盤“日光”，有盤卻認籌慘淡，陷入滯銷窘境。即便是同一個板塊，不同的項目，市場反響也會迥異。
(相關資料圖)
比如松江泗涇板塊，中國鐵建星樾云棲開盤2個月快速去化已近9成，而取證近一年的泗涇綠中海卻交出了一份不怎么出彩的成績單。
去年3月，泗涇綠中海官微曾發(fā)布公告，稱因認購登記期間（2022.3.4-3.10），意向認購客戶數(shù)量少于此次準售房源，經(jīng)申請獲批，取消公證搖號排序，并申請撤回原定3月28日的開盤搖號公證活動。
網(wǎng)上房地產(chǎn)公開信息顯示，泗涇綠中海實際是2022開年第一批次取證項目，首批453套住宅，因疫情延遲到6月開盤，截至今年2月16日僅成交58套，即開盤8個多月，去化率僅12.8%。也讓該項目成為2022上海十大滯銷盤之一，認購率幾乎墊底。
要知道，該項目可售住宅合計1249套。想要順利清盤，按照這樣的去化節(jié)奏，顯然還有一段很長的路要走。
是上海樓市很冷嗎？還是泗涇板塊不行？其實，市場整體熱度大家都有所感受，而且泗涇板塊的房子其實一點都不難賣，甚至可以說是近些年松江賣得最好的板塊之一。
2021年初，9號公館二期推出296套房共收到1465組認購，認購率高達495%；緊隨其后的泗水和鳴，推出128套收官房源，174組認購，拿下了泗涇最高的68分入圍分。
2022年入市的同濟晶萃，兩次推盤均觸發(fā)了積分，入圍分數(shù)線分別為58、47.76分。
反觀泗涇綠中海項目，雖然住宅早已結構封頂，均價4.4萬/平方米也低于同區(qū)域的其他新盤，且售樓處聲稱“買房就送精裝修”，但依然無人問津。
正如搜狐網(wǎng)友在評論區(qū)所說，“住泗涇，這個項目經(jīng)常路過，看到就頭疼，更不要說住里面了，3萬左右的話窮的可以考慮，4.4萬買這個，二手都賣不到這個價格要砸手里，誰買誰后悔，不信五年十年后走著瞧?！?/p>
既然整體市場沒有明顯降溫，板塊內(nèi)其他新盤入市非常搶手，為什么泗涇綠中海首秀遇冷暗淡收場，這個項目到底哪些方面不盡如人意呢？
距離9號線泗涇站約3公里
泗涇綠中海項目，位于泗涇鎮(zhèn)滬松公路2518弄，這里靠近泗涇東部邊緣，遠離交通便捷、生活配套豐富的泗涇中心區(qū)域。
交通出行方面，泗涇綠中海距離9號線泗涇站約3公里，這個距離只能依靠自駕、騎車或公交車換乘短駁，而且如果依賴9號線通勤，早高峰進站限流是個不可回避的問題。
項目東側就是滬松公路，開車去松江新城、九亭、七寶等方向較為方便，但早晚高峰時間非常擁堵。好在滬松公路快速路（虹橋樞紐-松江樞紐聯(lián)絡線）已經(jīng)規(guī)劃出爐，未來通車后自駕路況會有所改善。
生活配套方面，泗涇綠中海馬路對面正是泗涇五金城，對周邊業(yè)主來說，采購建材裝修布置新居會很方便。項目與泗涇吉買盛、晶尚坊距離都在1.3公里之外，距離三湘商業(yè)廣場、大潤發(fā)約3公里，日常購物消費便利度并不高。
塔樓結構3梯6戶，犧牲居住舒適度
但凡去過泗涇五金城或路過滬松公路古浪路附近，總會看到這樣帶著尖頂斜坡形狀的超高層建筑，在周邊一眾小高層或多層小區(qū)中，顯得尤其突兀。
與上海市面上常見的板樓結構不同，泗涇綠中海采用的正是幾乎已被上海住宅市場淘汰的塔樓結構，居住密度更大，這是一種對土地資源利用最大化的設計方式，以犧牲業(yè)主居住舒適度為代價，建造銷售更多的房子換取利潤最大化。
7幢超高層住宅已經(jīng)實景呈現(xiàn)，南北棟距小，建筑密度大。在實體樣板房中看到，電梯間過道狹窄黑暗，戶型朝向東南西北都有，多數(shù)樓層室內(nèi)的采光通風及視野受限。而這正是這種塔樓建筑不可避免的硬傷。
主推約87-133平方米，戶型奇特
規(guī)劃顯示，泗涇綠中海占地面積約4.7萬平方米，容積率2.5，總建面約15.9萬平方米，規(guī)劃由9棟16-30層高層及超高層住宅組成，合計1249戶。
一期取證推出的是東南側的27#、32#、33#三棟超高層住宅，總高分別為30層、24層。標準層為3梯6戶布局，東西兩側各3戶，南北兩端為大面積的124、133平方米3房，中間兩側為小面積的87、89平方米2房。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看到，27號樓和33號樓基本無人問津，目前已成交的房源主要集中在最東南角的32號樓01、03、05室。
因為是塔樓結構，泗涇綠中海呈現(xiàn)的戶型格局，動線不合理，動靜分區(qū)混亂，采光通風差，暗間多，陽臺小是通病，其實與市場熱銷戶型大相徑庭。
先看小面積的2房戶型，在整個樓層的中間，B戶型87平方米和C戶型89平方米，戶型格局基本一樣，都只能是各朝東或朝西開窗?？蛷d位于中間，因為采光面有廚房和陽臺阻隔，采光通風受限；共用一個衛(wèi)生間，而且還是暗衛(wèi)。
再看大面積戶型，124、133平方米都只做成3房2廳2衛(wèi)，但這個面積段很多項目可以做成4房。
朝北的D戶型124平方米，南側入戶，進門玄關處首先是一個沒有窗戶的衛(wèi)生間；小房間朝北開窗，外接一個設備陽臺，采光欠佳；主臥套房帶獨立衛(wèi)浴和南向飄窗。
朝南的A戶型133平方米，北側入戶，進門旁邊設有一個衛(wèi)生間，沒有窗戶，是個暗衛(wèi)；客廳很大，但陽臺很小，比例嚴重不協(xié)調(diào)；陽臺旁邊還強行分割了一個小房間，看戶型圖是承重墻并不能打通。
當然，戶型產(chǎn)品方面并不是一無是處，開發(fā)商在裝修標準上還是舍得投入。比如配有中央空調(diào)、地暖，地板是書香門第，廚房裝有櫻花廚具，GE通用凈水，衛(wèi)生間是和成衛(wèi)浴，墻壁貼的是納帕皮彩，連防盜門號稱價值3萬元。（裝標僅供參考，以合同約定為準）
泗涇綠中海開發(fā)商背后的企業(yè)是臺灣寶路集團，早些年在青浦徐涇、趙巷、昆山開發(fā)過綠中海項目，泗涇綠中海正是其“綠中?！表椖肯盗兄弧５椖咳セD難，也讓其在上海的房地產(chǎn)開發(fā)生意犯了難。
通過天眼查了解到，泗涇綠中海開發(fā)商上海大得同置業(yè)有限公司，成立于2002年12月30日。近年來，該企業(yè)有過多次法律訴訟，案由多為建設工程施工合同、房屋拆遷安置補償合同糾紛、股權轉讓糾紛等。另外，該企業(yè)2021年在開發(fā)建設泗涇綠中海項目過程中實施了未取得污水排入排水管網(wǎng)許可證向城鎮(zhèn)排水設施排放污水的行為，被松江稅務局罰款35萬元。
另外還要提醒的是，項目雖然已在2021年6月底竣工，看著是準現(xiàn)房，但售樓處稱交付時間預計會在2024年。
項目認購期間意向購房者過少，而且續(xù)銷階段銷售緩慢，正說明購房群眾的眼睛是雪亮的。尤其是在房票珍貴的上海，出手必須慎之又慎，避免踩坑。
在當下上海這種市場環(huán)境下，泗涇綠中海所呈現(xiàn)的產(chǎn)品，與市面上其他多數(shù)項目相比，太缺乏競爭力和說服力，與購房者普遍追求的改善居住品質(zhì)、讓財富保值增值的需求和認知背道而馳，購房者不愿買單再正常不過。
