2022年，是房地產市場深度調整的一年。房企信用危機頻頻爆發(fā)，不少購房者面臨已購住房難以交付的窘境，在市場下行時更多消費者觀望情緒濃厚。
【資料圖】
2023年，在中央重申房地產支柱產業(yè)背景下，樓市發(fā)展變局備受關注。上海，作為全國樓市風向標，更是如此。
3月10日19：00，首場“地產圓桌派”在西門子紅星美凱龍旗艦店落地，搜狐焦點上海公司總經理 魏培、克而瑞上海區(qū)域總經理 李振宇、U選好房&抖音百億說創(chuàng)始人 徐佳穎，攜手上海鉑之萃智能家居有限公司總經理 周秦，跨界聚首，共同研判上海新一年房地產市場走勢。
2023年，上海樓市會怎么走，購房積分上升還是下降，什么開發(fā)商樓盤千萬不能碰，各大熱門板塊購房邏輯與未來發(fā)展如何？如果沒有購房資格、公寓產品能不能買？帶著這些疑問，聽聽本場“地產圓桌派”邀請到的大咖們怎么看？
四位嘉賓圍繞買房觀點、板塊選擇、樓市走勢等多個具體議題進行了討論，專業(yè)解讀、精彩紛呈，帶領我們全方位、多維度地深度思考選房買房的邏輯。三大平臺高清直播，全網累計20萬+人次在線觀看。此外直播過程中還有兩輪抽獎，家居好物傾情放送，滿足粉絲們的期待，也點燃了直播間的氛圍。
他們的發(fā)言、觀點及分析所傳達出的理念、經驗與內容，具有很大的實踐和指導價值。相信收看直播的網友們都收獲了關于“房子”滿滿的知識，錯過了沒關系，跟著我們一起回顧一下！干貨實錄都整理好了，供購房者們參考。
Q1：怎么看待2023開年上海市場的回暖？
李振宇：二手房的成交開始踴躍，這是一個非常好的信號。2022年底前后市場較“冷”，經過這幾個月的“涼意”，購房者擔心房價會漲、選擇這時候進場，房東也急于“脫手”，兩大群體正好碰到一起，造成了2月份二手房成交回暖。新房市場，2月份上?？偣仓还?3萬方新房，在很少的供應量的前提下，成交了50萬方。
關于眼下是不是入手二手房的好時機。去年我會說，買什么二手房，要買就買一手！但現(xiàn)在這個周期不一樣，二手房房東在經歷了幾個月的寒意以后，掛牌價格有明顯的松動，眼下二手房還是很值得一看的。
徐佳穎：值得關注的是，二手房從整體的成交均價來說，其實并沒有達到房東的心理預期。
Q2：房地聯(lián)動價在松動，2023年上海樓市房價走勢如何？
魏培：房地聯(lián)動價在松動，例如松江新城聯(lián)動價58500元、桃浦聯(lián)動價83000元，在這個階段政府能給到這樣一個價格，就是一種信號，是給市場信心。但這個房價預期是需要市場來檢驗的！
徐佳穎：上海的房子夾雜著金融屬性。未來樓市紅利是否還有2015年、2016年那一波那么大，我覺得未必！
Q3：如果沒有購房資格，公寓產品能不能買？
周秦：公寓周圍的居住環(huán)境、配套相比住宅來說差距較大，同時，地段好的公寓60平左右總價也要五六百萬，作為過渡來說，看不清未來局勢。
李振宇：房價上漲的預期不代表未來公寓產品會同步上漲，從歷史周期來看，住宅跟商用的公寓并沒有那么緊密的保持同步上漲的邏輯。
徐佳穎：公寓產品盡量不要看，考慮未來置換的角度來話，更是如此。
Q4：學區(qū)房是否會越來越不值錢？
魏培：學校之間教師輪崗，政府在近郊區(qū)域引進教育集團，這些都對學區(qū)房形成了沖擊。
徐佳穎：那些在高位的學區(qū)房，整體價格已經松動了。對于學區(qū)房，一定要謹慎。
李振宇：以前學區(qū)房概念給房地產帶來的溢價是很高，但建議以后不要像前兩年那樣盯著學區(qū)房。根據上?，F(xiàn)在的教育資源發(fā)展及人口出生率趨勢，未來將逐步呈現(xiàn)教育資源供大于求的局面。從后年開始，上海的小學生的入學將會變得大幅度比之前容易。學區(qū)房在2020年達到了價值的高峰，后面它的價值在遞減。
Q5：什么開發(fā)商樓盤千萬不能碰？
魏培：2023年的市場，唯有品牌開發(fā)商和品質房企，才能真正贏得用戶的對他的喜愛。購房選擇經營穩(wěn)健的品牌房企，不要選擇高周轉的企業(yè)。
李振宇：置業(yè)時安全性需要先得到保障，再考慮產品驅動力。
Q6：上海各板塊購房邏輯與未來發(fā)展？
魏培：結合預算、梳理清最核心的置業(yè)訴求?？疾彀鍓K有沒有知名企業(yè)入駐、政策方面搶人才的尺度大不大？再次，新房、二手房倒掛情況，也是考量的重要因素之一。
徐佳穎：跟著產業(yè)走，考慮到未來溢價空間，上海南北方向板塊盡量不碰，主要是往東西方向選擇。
李振宇：對于普通的購房者，應該重點考慮房地產本身的增值和保值性。
Q7：2023年購房積分上升還是下降？
李振宇：積分高低主要看供求。預計2023年上海新房供應量9-10萬套，處于高水平。但市場快速回暖，我認為今年的積分將明顯的高于去年四季度。去年6-7月份上海的新房積分處在高位，預計今年4-6月份將回到去年高位水平。
徐佳穎：我覺得今年整體積分未必會高，除了前灘這樣自帶倒掛屬性的板塊。低積分選手沖擊一些新興的熱門板塊還是有機會的。
關鍵詞：
