對于2022年房企的年報業(yè)績，越秀、龍湖的增長數(shù)據(jù)很是討喜。
(資料圖)
可能是最先公布業(yè)績的這幾家房企起調(diào)太高，市場對2022年房企業(yè)績的期待也拔高了幾分。
但是實際上從行業(yè)的整體數(shù)據(jù)來看，各大房企不同程度的業(yè)績下滑可能才是常態(tài)。
3月24日上海城投控股公布了2022年報業(yè)績，只不過這一次不再是雙增長，而是雙下滑。
不過在業(yè)績雙下滑的上海城投控股身上，我們能看到很多不一樣的地方。
01
股東利益?zhèn)涫芎亲o
上海城投控股2022年全年實現(xiàn)營收84.68億元，同比下降7.88%；歸屬于上市公司股東凈利潤7.83億元，同比下降14.15%；總資產(chǎn)為713.29億元，凈資產(chǎn)收益率3.82%。
雖然上海城投控股營收和凈利潤都是同比下滑的，但是相比于2022年地產(chǎn)行業(yè)整體的下滑速度，上海城投控股已經(jīng)算是不容易了。
而且，不知什么原因，部分房企出現(xiàn)了公司股東利潤不翼而飛，但是少數(shù)股東利潤如日中天的現(xiàn)象，其中不乏頭部房企。
對比之下上海城投控股歸屬于上市公司股東凈利潤為7.83億元，留給少數(shù)股東的利潤只有0.008億元，連零頭都算不上。
可以說在保護自家股東們權(quán)益這一塊，上海城投控股還是做得非常典范的。
但是上海城投控股在財務(wù)數(shù)據(jù)上確實也有一些值得思考的地方。
作為一家在上海土生土長的房企，上海城投控股主要業(yè)務(wù)幾乎都在上海區(qū)域。
對于上海城投控股的營收下降，要注意到一個細節(jié)。
上海城投控股主營業(yè)務(wù)中投資收益在去年實現(xiàn)了較大幅度增長：30.79%，整體投資收益為20.96億。
按照年報的投資收益變動說明，2022年本公司所屬置地集團轉(zhuǎn)讓所持有聯(lián)營企業(yè)上海開古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 36%股權(quán)和上海高泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 36%股權(quán)，且股權(quán)交易總額高于上年同期，取得稅前收益 19.48 億元。
最終2022年投資收益占比較2021年同期增加了11.47%。
也就是說，上海城投控股去年營收85個億中，很大一部分其實是投資收益所貢獻的。
據(jù)統(tǒng)計，上海城投控股去年上海全口徑銷售額僅為65.36億元，在2022上海房企全口徑銷售排名中位列41。
而他業(yè)績表現(xiàn)不振背后還有毛利率的明顯下降，上海城投控股2022年在上海銷售的毛利率為8.59%，相比于2021年下降了13.73%。
2022對于房企來說原本就比較艱難，而上海城投控股手中主要的業(yè)務(wù)又是保障房和郊區(qū)房，所以在保障股東們權(quán)益的情況下，以營收和凈利潤小幅下滑收官2022，上海城投控股也算是完成任務(wù)了。
02
業(yè)績背后是項目的更迭
上海城投控股去年之所以業(yè)績乏力，是因為他在上海地區(qū)的銷售轉(zhuǎn)變?yōu)榱艘员Ｕ戏亢徒紖^(qū)房為主。
在2022年之前，上海城投控股手中有露香園這個王炸項目，2021年他憑借著露香園商品房一個項目就有55.29億元結(jié)轉(zhuǎn)收入進賬。
對比之下除了朱家角E地塊，同期的其他項目結(jié)轉(zhuǎn)收入和露香園都不在一個數(shù)量級上面。
但是到了2022年，上海城投控股露香園一期結(jié)轉(zhuǎn)基本結(jié)束，二期商品房還沒來得及推，所以重心偏向了保障房和郊區(qū)。
表現(xiàn)最好的項目變成了松江新農(nóng)河商品房和閔行顓橋 01-22A-04 動遷房，結(jié)轉(zhuǎn)收入均只有二十幾億，露香園整體結(jié)轉(zhuǎn)收入不足15億。
而隨著手中王炸項目的消失，上海城投控股的一大重心轉(zhuǎn)到了長租產(chǎn)品中：“城投寬庭”系列產(chǎn)品。
雖然長租產(chǎn)品不如露香園來的火爆，但是上海城投控股也做出了自己的風格。
從2020年6月“城投寬庭”第一個試水產(chǎn)品“城投寬庭·灣谷社區(qū)”建成運營之后，他的出租率始終保持在95%以上。
并且該產(chǎn)品2022年全年平均出租率更是維持在96%以上，全年貢獻租金收入5377萬元。
出租率一直維持在很高水平，說明市場對上海城投該系列產(chǎn)品有較高認可度。
例如，江灣社區(qū)在設(shè)計上除了有共享客廳、共享廚房、共享洗衣房等功能空間；在戶型設(shè)計上不乏環(huán)景陽臺、超大景觀陽臺、雙臥室飄窗等設(shè)計增加居住體感。
而去年上海推向市場的最大體量R4地塊保租房項目就是上海城投控股的“城投寬庭·江灣社區(qū)”：11月18日投入運營，提供房源1719套。
一經(jīng)投入運營就有來自上汽大通、奪暢網(wǎng)絡(luò)、新思科技、國泰君安等企業(yè)代表拿到了住房鑰匙。
所以相比于一昧的追求利潤，追求規(guī)模，上海城投控股作為一家公用事業(yè)單位，他的社會責任相對會多一點，其對于產(chǎn)品質(zhì)量的要求也更多一點。
03
七位高管變陣
在上海城投控股身上還有一點比較有趣，就是他對人才培養(yǎng)的選擇。
自從房地產(chǎn)行業(yè)開始步入下行開始，債務(wù)壓力、代售房源等問題成為各大房企的頭號問題。
各大頭部房企間的營銷總流動現(xiàn)象頻現(xiàn)，營銷人才似乎成了各大房企相互間爭搶一大熱點。
但是上海城投控股在營銷人員上面似乎沒有太大動作。
從它最新披露的信息看，2022年間，上海城投控股高管層有七位發(fā)生了變動。
其中陳帥、姜海西、楊伯偉、周冬生、鄧瑩五位高管離任；葉源新、吳曉穎兩位在2022年6月28日進入到上海城投控股高管層。
總體而言是出多進少。
離任的五位高管沒有一位是營銷崗的，他們所擅長的都是財務(wù)和工程領(lǐng)域。
而這兩位新進來的高管所擅長的也不是營銷，一位是設(shè)計院出身，一位是財務(wù)管理培訓出身。
葉源新：曾任上海城投水務(wù)工程項目管理有限公司黨總支書記、董事長、總經(jīng)理?，F(xiàn)任上海城投(集團)有限公司項目管理部（重大辦）總經(jīng)理（主任）。
吳曉穎：曾任通用電氣（中國）有限公司高級項目經(jīng)理?，F(xiàn)任上海城投（集團）有限公司計劃財務(wù)部高級業(yè)務(wù)主管。
這兩位新引入的高管都是技術(shù)型人才，而上海城投控股似乎也一直對技術(shù)型人才有著獨特的偏好。
實際上創(chuàng)新和專業(yè)的基因一直都存在于上海城投控股的發(fā)展理念中，所以他對人才的偏愛也是能在母公司上海城投集團企業(yè)文化里略窺一二。
為了匹配企業(yè)對人才的需求，上海城投在2019年制定了《城投集團人才工作三年行動計劃(2020—2022)》五大工程體系。
其中的青年英才開發(fā)工程，設(shè)立2家博士后工作站；高技能人才提升工程，成立了技能人才發(fā)展中心，目前已有14個工種，37個等級…
整體而言這些人才培養(yǎng)體系都是圍繞著各領(lǐng)域的技術(shù)型人才，這和他發(fā)展理念里的創(chuàng)新和專業(yè)基因匹配度也是比較高的。
即使銷售人才非常重要，上海城投控股似乎對技術(shù)型人才有著更多的偏好。
結(jié)語
《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中提到：房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時期。
這是保利連續(xù)第七次發(fā)布行業(yè)白皮書，其對行業(yè)的整體把控值得參考。例如，在2017年保利發(fā)表的白皮書就已經(jīng)提出地產(chǎn)行業(yè)將進入“總量峰值”時代。
而有趣的是這一次保利白皮書提到的“高質(zhì)量發(fā)展”，與上海城投2023年“穩(wěn)增長、促發(fā)展、強基礎(chǔ)、樹標桿”的工作目標似乎有著異曲同工之妙。
至于結(jié)果，無論是保利的白皮書還是上海城投控股未來的發(fā)展，都交給市場去驗證就好了。
來源：地產(chǎn)人言公眾號
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