4月12日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年上海一季度市場(chǎng)回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易投資市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

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上海寫字樓市場(chǎng)積極向好 新項(xiàng)目賦予板塊新活力

伴隨回歸常態(tài)化的生活工作節(jié)奏，上海寫字樓市場(chǎng)逐步回暖，2023年一季度，甲級(jí)寫字樓凈吸納量13.7萬平方米，比去年四季度上揚(yáng)58.1%。受較高供應(yīng)量的影響，甲級(jí)寫字樓整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚(yáng)0.61%；平均租金基本維穩(wěn)，一季度甲級(jí)寫字樓平均租金8.11元/平方米。

從供應(yīng)表現(xiàn)來看，一季度，有5個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來28.5萬平方米新增供應(yīng)。核心區(qū)2個(gè)，分別是黃浦核心的“凱德晶萃廣場(chǎng)”及長(zhǎng)寧核心的“海粟文化廣場(chǎng)”；新興區(qū)3個(gè)，分別是普陀的“信泰中心”、閔行的“萬源城開中心”以及徐匯濱江的“徐匯藝島”。入市新項(xiàng)目將為板塊注入新活力。

企業(yè)表現(xiàn)來看，外商對(duì)上海投資預(yù)期和信心保持熱度，外資成交比重繼去年四季度以來保持在50%以上。行業(yè)表現(xiàn)來看，本季度，醫(yī)療健康表現(xiàn)突出，與貿(mào)易制造、TMT及金融業(yè)共同引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。知名大型醫(yī)藥公司偏愛前灘板塊。貿(mào)易制造業(yè)，新商圈帶來新機(jī)遇，蘇河灣成為輕奢等生活消費(fèi)品牌新寵地，伴隨普陀新項(xiàng)目的交付，該板塊未來也將逐步崛起。金融行業(yè)，證券、保險(xiǎn)、基金等傳統(tǒng)金融仍是市場(chǎng)主體，陸家嘴及周邊區(qū)域行業(yè)高度聚焦，而在南京西路沿線以資本、投資類金融業(yè)續(xù)租堅(jiān)挺。對(duì)于TMT行業(yè)，商務(wù)區(qū)內(nèi)主要以網(wǎng)絡(luò)、軟硬件服務(wù)平臺(tái)為主，近期虹橋板塊引入較大租戶。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服總裁魏超英表示，2022年盡管受到疫情沖擊，但上海經(jīng)濟(jì)總量仍保持全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市首位，新設(shè)企業(yè)數(shù)量整體仍增長(zhǎng)。今年《上海市加強(qiáng)集成創(chuàng)新持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案》發(fā)布，伴隨經(jīng)濟(jì)全力復(fù)蘇及營(yíng)商環(huán)境不斷優(yōu)化有助于今年新設(shè)企業(yè)再攀新高。行業(yè)發(fā)展來看，擴(kuò)大內(nèi)需及上海持續(xù)發(fā)展消費(fèi)經(jīng)濟(jì)有助于推動(dòng)零售貿(mào)易行業(yè)更上臺(tái)階?；跀?shù)字經(jīng)濟(jì)上升到國(guó)家戰(zhàn)略及上海打造可信數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)將長(zhǎng)足發(fā)展。2025年規(guī)劃上海全球生物醫(yī)藥研發(fā)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)化高地發(fā)展格局初步形成，醫(yī)療健康行業(yè)提質(zhì)加速。對(duì)于企業(yè)而言，疫情后，對(duì)外開放力度加大，將促進(jìn)外資總部經(jīng)濟(jì)壯大。

新促銷費(fèi)政策持續(xù)營(yíng)造消費(fèi)氛圍，助力上海整體零售市場(chǎng)升溫

2023年開年，上海市商務(wù)部制定全年促消費(fèi)活動(dòng)方案。2023全年促消費(fèi)活動(dòng)從2月起貫穿全年，將舉辦第四屆“五五購(gòu)物節(jié)”和六大主題消費(fèi)季活動(dòng)。其中，國(guó)資國(guó)企系統(tǒng)舉辦“國(guó)潮四季、美好生活”主題促消費(fèi)活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)一批重點(diǎn)展會(huì)、賽事、演出，實(shí)現(xiàn)“季季有主題，月月有展會(huì)，周周有場(chǎng)景?！被谪灤┤甑拇黉N費(fèi)政策，第一季度的“迎春消費(fèi)季”啟動(dòng)，并將持續(xù)至四月底，上海各區(qū)的重點(diǎn)商圈將在此期間圍繞賞花踏青、春日煥新等主題，推出一批豐富多彩的促消費(fèi)活動(dòng)，助力上海消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫。

一季度核心商圈新開商業(yè)均為改造項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)均以全國(guó)首店為亮點(diǎn)

一季度優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的零售物業(yè)新天地時(shí)尚二期及百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)。新天地時(shí)尚二期為瑞安集團(tuán)又一改造巨作，項(xiàng)目體量為2.7萬平方米。50%面積為中國(guó)、上海首店、旗艦店，包括USM全國(guó)首店、ARKET上海首店等；零售商戶比例從59.8%提升至82%，并創(chuàng)新更為豐富的復(fù)合社交空間。百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)體量5,400平方米，以ACGN為核心的二次元文化由多元分支的小眾圈層構(gòu)成，同時(shí)引入大量二次元的全國(guó)首店。

一季度前沿商業(yè)熱點(diǎn)：

l 退稅消費(fèi)新熱點(diǎn)：2023年第一季度上海退稅消費(fèi)“全國(guó)第一”。 1-2月，退稅消費(fèi)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)，境外人士在滬退稅消費(fèi)達(dá)1.1億，同比上升560.48%，平均客單價(jià)達(dá)21.42萬元，同比上升40.28%；而主要商圈起到重要拉動(dòng)作用，小陸家嘴-張楊路商圈與南京東路商圈退稅額同比增長(zhǎng)較為明顯，分別增長(zhǎng)達(dá)4994.01%、8522.41%。另有徐家匯商圈、南京西路商圈分別增長(zhǎng)達(dá)805%和602%；

l 首店經(jīng)濟(jì)新突破：去年上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，其中餐飲業(yè)是絕對(duì)主力新增747家，較2021年同比增長(zhǎng)15.6%；占全年新增首店的比重達(dá)到69.6%，較2021年提高9.7%；零售業(yè)新增首店251家，占比達(dá)23.4%。2023年1-2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%；娛樂業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計(jì)占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

l 載體與活動(dòng)的“煥然新生”：從近期已開業(yè)載體來看，通過舊改“煥然新生”的商業(yè)載體已不再少數(shù)。新開業(yè)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)紛紛通過打造主題活動(dòng)，模糊商業(yè)載體與活動(dòng)的邊界。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九表示，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費(fèi)者對(duì)零售市場(chǎng)都充滿信心。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國(guó)際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動(dòng)長(zhǎng)三角及全國(guó)的零售市場(chǎng)加速回暖。展望未來，退稅消費(fèi)及首店開店率取得“全國(guó)雙第一”，預(yù)示著上海目標(biāo)作為國(guó)際消費(fèi)中心城市已取得顯著的效果，更見預(yù)示著未來上海對(duì)于國(guó)際消費(fèi)者的吸引力大大增加。同時(shí)國(guó)內(nèi)外品牌方對(duì)于上海零售市場(chǎng)信心有增無減。3月底上海虹橋機(jī)場(chǎng)國(guó)際、港澳臺(tái)航線復(fù)航，上海國(guó)際郵輪母港恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)按下“重啟鍵”，也預(yù)示著未來上海將接納來自全世界的消費(fèi)者。同時(shí)從品牌端的角度來看，新開業(yè)的首店引起休閑娛樂業(yè)態(tài)的熱潮，今年也將會(huì)有不少國(guó)際小眾品牌入駐上海。通過對(duì)2022年及2023年1-3月首店開業(yè)品牌分析，不少新開業(yè)的小眾品牌端在載體選擇上也有一些新思路與新趨勢(shì)；更加傾向于核心商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體。既有資產(chǎn)在大消費(fèi)的背景下，核心商圈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)面臨繼續(xù)更新的現(xiàn)狀。

三年疫后首季，上海大宗成交蓄勢(shì)待發(fā)

疫后第一季，上海大宗交易市場(chǎng)共錄得20筆、合計(jì)117億元成交，低于去年同期水平。但考慮到去年四季度放開后投資活動(dòng)的停滯，以及大宗交易的時(shí)滯性，預(yù)計(jì)成交數(shù)字復(fù)蘇將在下半年逐步體現(xiàn)。

在買家類型方面，2023第一季度投資型買家占比64%，其中內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)，如建信信托、華潤(rùn)資本等，表現(xiàn)亮眼；內(nèi)外資方面，2023第一季度外資買家占比41%，雖數(shù)字上回升明顯，但排除樣本因素，實(shí)質(zhì)上外資目前在投資上總體還是持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

關(guān)于物業(yè)類型，辦公/研發(fā)辦公以超60%的占比穩(wěn)居成交首位。公寓類型物業(yè)持續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者追捧，一季度已錄得3筆投資目的的公寓交易。與此同時(shí)，新田360廣場(chǎng)的單筆成交顯著提升了零售類型物業(yè)的占比，但實(shí)際基本零售類型物業(yè)在投資谷底位置。

展望未來，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出以下預(yù)測(cè)：

1. 地產(chǎn)政策企穩(wěn)，投資活動(dòng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，成交數(shù)字預(yù)計(jì)將在下半年集中體現(xiàn)。

2. 隨著發(fā)改委236號(hào)文超預(yù)期時(shí)間的發(fā)布，今年預(yù)計(jì)將至少有首單商業(yè)類REITs發(fā)行。配合商業(yè)銷售額的回升，投資人對(duì)零售商業(yè)項(xiàng)目的投資意向有望顯著提升。

3. 得益于良好的租賃基本面、政策支持，以及相對(duì)清晰的退出路徑，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于長(zhǎng)租公寓的熱情仍將延續(xù)。

4. 得益于目前國(guó)內(nèi)寬松貨幣環(huán)境以及不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，更多機(jī)構(gòu)LP有望入局、助力頭部人民幣地產(chǎn)基金。

華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)需求復(fù)蘇

一季度，華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)需求開始復(fù)蘇。上海市整體市場(chǎng)需求仍然表現(xiàn)為旺盛態(tài)勢(shì)，上海市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.6%至48.4元/平方米/月，市場(chǎng)空置率環(huán)比下降3.4%至7.3%。江蘇省及安徽省受制造業(yè)需求復(fù)蘇影響，租賃問詢表現(xiàn)積極。江蘇省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金環(huán)比微漲0.3%，至34.2元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比微升0.5個(gè)百分點(diǎn)至10.8%。安徽省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.3%，至27.8元/平方米/月；空置率環(huán)比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。浙江省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，平均租金與上季度基本持平為35.6元/平方米/月；空置率環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至18.1%。

冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)預(yù)制菜行業(yè)需求旺盛

預(yù)制菜相關(guān)產(chǎn)業(yè)逐步擴(kuò)張，帶動(dòng)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)發(fā)展。得益于消費(fèi)者對(duì)于食品便利的追求及餐飲連鎖門店的發(fā)展促使預(yù)制菜品的市場(chǎng)需求量快速增長(zhǎng)，預(yù)制菜行業(yè)的業(yè)務(wù)不斷拓展。此外，預(yù)制菜食品制作及倉(cāng)儲(chǔ)冷鏈物流建設(shè)受到政策鼓勵(lì)及支持，上海市市監(jiān)管局已于今年1月發(fā)布《上海市預(yù)制菜生產(chǎn)許可審查方案》，杭州市商務(wù)局于今年3月發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)杭幫菜研發(fā)和預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案（2023-2025）（征求意見稿） 》，此類政策保障預(yù)制菜行業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)預(yù)制菜行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。預(yù)計(jì)未來冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)需求將保持旺盛態(tài)勢(shì)。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，受疫情防控措施優(yōu)化影響，一季度華東地區(qū)倉(cāng)庫(kù)租戶結(jié)構(gòu)較上季度有所變化。制造業(yè)相關(guān)的租賃需求開始增長(zhǎng)。市場(chǎng)消費(fèi)復(fù)蘇，居民對(duì)多功能及高品質(zhì)的家電需求持續(xù)提升。此外，家電制造業(yè)線上線下結(jié)合的銷售模式推動(dòng)行業(yè)擴(kuò)張。生活消費(fèi)品類制造業(yè)租戶如白色家電類的租賃問詢較上季度有明顯上升。本季度電商市場(chǎng)需求減弱，電商及快運(yùn)快遞問詢有所減少，且電商在布局方面選擇不繼續(xù)擴(kuò)租。電商、快遞快運(yùn)及3pl仍為華東租賃市場(chǎng)的主要租戶。

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