4月18日-21日，為期四天的上海首輪集中供地落下帷幕，結(jié)果大家都知道了：
19幅涉宅地塊
【資料圖】
15幅溢價(jià)成交
總出讓面積約94.4萬㎡
成交總價(jià)超518億元
平均溢價(jià)率約5.38%
相比其他熱點(diǎn)城市，上海年內(nèi)首輪供地姍姍來遲，但開拍前已有近50家房企報(bào)名，入局陣容強(qiáng)大。而上海土地市場官方直播通道在開拍前就顯示“癱瘓”，提示觀看人數(shù)已超上限，從側(cè)面也反映了今年上海首輪集中供地的火熱。
更讓外界意想不到的是，本輪土拍多幅地塊現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)出現(xiàn)突發(fā)狀況，比如競買人資格核驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍審核不通過，一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)有競買人報(bào)價(jià)輸錯(cuò)，導(dǎo)致拍地時(shí)間延長，一度等到晚間才揭曉最終結(jié)果。好在最后一個(gè)交易日，官方在書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)規(guī)則方面很快做出了相應(yīng)調(diào)整。
本輪土拍房企參與熱情之高，與地塊供應(yīng)數(shù)量少及地塊本身優(yōu)質(zhì)不無關(guān)系。
相比于2022年上海首批次一次性掛出40幅地塊，2023年首批供地?cái)?shù)量大幅減少，但不乏很多優(yōu)質(zhì)地塊，可以稱為“少而精”。
上述地塊主要分布在浦東、靜安、徐匯、閔行、普陀、嘉定、青浦、松江、寶山、奉賢、金山等區(qū)域，其中不乏徐涇、莘莊、周浦、田林、桃浦、大場等熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。雖然不少地塊本身體量很小，但因?yàn)樗幍囟挝恢眉爸苓呅路抗?yīng)稀缺，未來開盤去化基本毫無壓力。
拿地排行榜TOP5出爐
從拿地總價(jià)排行榜看，閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊為本次土拍中成交總金額最高的，總價(jià)近75.5億元，由中鐵建&萬科聯(lián)合體競得。建發(fā)&保利置業(yè)聯(lián)合體拿下的青浦區(qū)盈浦街道“巨無霸”地塊，成交總價(jià)70.256億元排名第二；保利發(fā)展競得的寶山區(qū)大場地塊以總價(jià)48.874億元排名第三。
樓面價(jià)排名方面，中鐵置業(yè)拿下的徐匯區(qū)田林地塊樓板價(jià)最高，達(dá)到85505元/㎡，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.1萬/㎡，直逼徐匯濱江，也是本輪所有地塊中最高的一幅。排名第二的是越秀所競得的靜安中興社區(qū)地塊，樓面價(jià)約6.8萬/㎡，聯(lián)動(dòng)價(jià)定為12.1萬/㎡。再其次是閔行莘莊兩幅地塊，樓面價(jià)均在4.8萬/㎡以上，未來開盤指導(dǎo)價(jià)均為8萬/㎡。
另外，部分成交樓面價(jià)相對(duì)“溫和”的項(xiàng)目，比如松江新城萬科項(xiàng)目、青浦新城建發(fā)&保利置業(yè)項(xiàng)目、嘉定江橋龍湖項(xiàng)目等，因?yàn)槎际呛剔k的綜合用地，因此拉低了其整體樓面價(jià)。
溢價(jià)率方面，本輪土拍共15幅地塊出現(xiàn)溢價(jià)成交，且基本都“觸頂”進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。溢價(jià)率前三名分別為：奉賢西渡地塊溢價(jià)率9.67%、普陀桃浦地塊9.51%、寶山大場地塊溢價(jià)率9.47%。
央國企、混合制房企拿地繼續(xù)霸榜
在本輪上海土拍中，央企、國企以及混合制房企依然是搶地主角。
由于上海本輪集中供地?cái)?shù)量較少，房企報(bào)名熱情高漲，通過廣撒網(wǎng)，或者聯(lián)合報(bào)名，以此提高“中簽率”。其中，招商、越秀、國貿(mào)、建發(fā)、華發(fā)、華潤、保利發(fā)展、大華、中鐵建、萬科報(bào)名地塊數(shù)量都在10幅以上。最為搶手的是閔行莘莊和青浦西虹橋，4幅地塊意向房企都在20家以上。
據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，在本輪上海土拍中，招商、保利、萬科、金地、中鐵建、象嶼各成功競得2幅地塊，拿地?cái)?shù)量領(lǐng)銜。其中多幅是與友商聯(lián)合拿地。
備受外界關(guān)注的萬科、華潤、中海，終于回歸上海公開拿地，是本輪土拍一大看點(diǎn)。
其中，萬科順利競得2幅地塊，全口徑成交總金額約113.3億元，成為大贏家，其一是與中鐵建聯(lián)合競得閔行梅隴純宅地，另外底價(jià)拿下松江新城一幅商住混合用地，松江印象城二期板上釘釘。華潤單槍匹馬成功擊退其他12組競買人，競得西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊。中海，雖然也有報(bào)名數(shù)幅地塊，但最終空手而歸。
建發(fā)、華發(fā)、越秀、浙江交投、南昌市政等“不差錢”的地方國企，在本輪土拍中也有所斬獲，獨(dú)自或聯(lián)合拿下一幅地塊。而上海本土國企也有上海建工、中華企業(yè)成功拿地，分食閔行莘莊兩幅熱門地塊。
作為混合制房企代表，金地此番收獲頗豐。從前期流傳出的地塊報(bào)名情況看，金地大概報(bào)名了5幅，在數(shù)量上雖然不及招商、華潤、保利等頭部央企，但報(bào)名地塊針對(duì)性極強(qiáng)，且運(yùn)氣上佳，在嘉定菊?qǐng)@和嘉定徐行兩幅地塊上成功勝出，精準(zhǔn)拿下兩幅地塊，成交總金額約40億元。
民企方面，僅龍湖、天和兩家在熟悉的板塊各成功競得一幅宅地。龍湖再次回歸嘉定江橋，在龍湖天璞附近拿下一幅優(yōu)質(zhì)商住地塊；天和選擇繼續(xù)深耕奉賢金匯，拿下天和前灘時(shí)代北側(cè)一幅商住地塊。
雖然在官方直播畫面中看到競買人桌上擺著橙子和香蕉，寓意“成交”，但僧多粥少，幸運(yùn)者畢竟是少數(shù)，“陪跑”的房企自然也有不少。國貿(mào)、大華、葛洲壩、大家、華僑城等房企，雖然報(bào)名不少，但最終都沒能如愿成功拿地。
搜狐焦點(diǎn)還關(guān)注到，在房企聯(lián)合體方面，同樣出現(xiàn)了很多熟悉的組合，比如招商&象嶼、保利發(fā)展&上海建工、南昌市政&招商蛇口，在上海已成功開發(fā)過項(xiàng)目，此番再次合作，說明二者磨合不錯(cuò)，再次聯(lián)合拿地有利于雙方業(yè)績提升。
徐涇奔7萬，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)出現(xiàn)上漲
據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，除去2幅地塊暫未明確住宅套數(shù)下限之外，本輪其余17幅涉宅用地未來將為上海新房市場供應(yīng)超15000套房源。
新房供應(yīng)量最大的是建發(fā)&保利置業(yè)拿下的青浦盈浦街道地塊，8個(gè)子地塊打包，未來可至少供應(yīng)2840套住宅；另外，閔行梅隴、寶山大場、奉賢西渡、嘉定菊?qǐng)@四幅地塊住宅供應(yīng)均在千套以上。
19幅地塊中，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)超10萬/㎡+的地塊僅2幅，其余地塊則普遍集中在5-8萬/㎡之間。按往年規(guī)律，這批地塊預(yù)計(jì)最快將于今年底入市。
值得關(guān)注的是，本輪土拍供應(yīng)不少地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)出現(xiàn)上漲，田林、徐涇、江橋、周浦、大場、金匯等多個(gè)板塊聯(lián)動(dòng)價(jià)均有不同程度漲幅。
本輪土拍首個(gè)交易日，中鐵置業(yè)拿下田林迷你純宅地，僅供應(yīng)227套住宅，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.1萬/㎡，為本輪上海土拍價(jià)格最高的一幅地塊。雖然位于田林街道，但這個(gè)價(jià)格已經(jīng)直逼徐匯濱江，去年招商與香港置地以及徐匯城投拿下的徐匯濱江項(xiàng)目同樣也是這個(gè)價(jià)格。而田林多年沒有宅地出讓，板塊內(nèi)暫無新房供應(yīng)，價(jià)格也比之前的鑫耀中城高出不少，漲幅相對(duì)較高，因此被眾多房企盯上。
保利48.87億拿下寶山大場純宅地，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬/㎡。地塊東側(cè)靠近大華朗香公園映，2022年入市均價(jià)約5.7萬/㎡。相比之下，大場6.3萬/㎡的聯(lián)動(dòng)價(jià)漲幅明顯。
華潤競得的青浦西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.95萬/m2，讓徐涇房價(jià)大有沖“7”之勢，比起附近的虹橋璀璨時(shí)代上漲約10%。不過，這個(gè)價(jià)格跟項(xiàng)目產(chǎn)品有很大關(guān)系，華潤地塊容積率1.2，大概率會(huì)打造多層洋房、疊拼產(chǎn)品，因此價(jià)格相對(duì)較高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)出現(xiàn)上漲苗頭，不少區(qū)域板塊“限價(jià)”開了口子，相當(dāng)于直接提高了房企開發(fā)項(xiàng)目的利潤空間，同時(shí)也為周邊在售新盤項(xiàng)目“逼定”購房客戶提供了契機(jī)。
2023上海首輪土拍戰(zhàn)果明細(xì)
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