近期上海新房二手房成交量均連跌兩月又上了熱搜。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海全市共成交二手房1.53萬(wàn)套，環(huán)比下降13%。這一數(shù)據(jù)接近上海二手房1.5萬(wàn)套“榮枯線”。新房市場(chǎng)方面，4月份，上海全市共成交新建商品房7093套，環(huán)比下降22%，成交金額462億元，環(huán)比下降24%。5月上海成交6628套，環(huán)比4月下跌17.29%。
“金三銀四紅五月”，上海樓市“紅五月”也落空了，上海新房二手房成交量均連跌兩月。
(資料圖)
二手房真的越來(lái)越難賣(mài)了
明明是夏日，樓市卻“寒風(fēng)刺骨”。
我們一般認(rèn)為，上海的市場(chǎng)分為三塊：新房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)。
如果一批次土地賣(mài)的很好，那么二批次土地也會(huì)賣(mài)的很好；而新房市場(chǎng)有限價(jià)，限購(gòu)，倒掛等一系列政策，一般市場(chǎng)好的時(shí)候售賣(mài)的速度也是非?？斓?。上海的新房在賣(mài)的特別好時(shí)，一個(gè)月可以成交4萬(wàn)套，賣(mài)的最差時(shí)，大概也可以賣(mài)一萬(wàn)套。而只有二手房市場(chǎng)是純粹的市場(chǎng)化行為所決定的，所以二手房市場(chǎng)是真正能夠反應(yīng)出上海樓市冷熱程度的一個(gè)市場(chǎng)。
如果以一到十分來(lái)衡量樓市熱度的話，可以看到目前的市場(chǎng)熱度不停地降低，處于一個(gè)3-5分的熱度里面。
根據(jù)克而瑞分析師預(yù)測(cè)，在短期里面，二手房并沒(méi)有一個(gè)向上好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這樣的趨勢(shì)也很難出現(xiàn)，甚至可以說(shuō)短期內(nèi)仍然有繼續(xù)下探的趨勢(shì)。
對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，目前的二手房確實(shí)是越來(lái)越難賣(mài)了。
賣(mài)家和買(mǎi)家之間的博弈戰(zhàn)
有個(gè)非常典型的故事可以反映當(dāng)前賣(mài)家買(mǎi)家的一個(gè)博弈狀態(tài)：
某房東在馬陸有一個(gè)動(dòng)遷房，大概是3.3萬(wàn)/平方米，拋售了六個(gè)月，中介說(shuō)還要繼續(xù)降價(jià)，房東問(wèn)要降多少。中介說(shuō)要降價(jià)30萬(wàn)。房東自然是不同意了，只好繼續(xù)掛著牌子，但是呢，價(jià)格也不降了，就擱那。
本來(lái)隨著成交量的下降，掛牌量已經(jīng)存量很多了。現(xiàn)在隨著市場(chǎng)的下行，供應(yīng)鏈端的更多人會(huì)去拋售二手房，導(dǎo)致二手房的掛牌量高位不下。
不同賣(mài)家有不同的心理，有的人希望把自己手頭上的二手房賣(mài)掉，再去限價(jià)的市場(chǎng)上換新房。有人認(rèn)為市場(chǎng)將一直下行，反而現(xiàn)在是處于一個(gè)高點(diǎn)，正好未來(lái)的經(jīng)濟(jì)也不穩(wěn)定，那么是不是應(yīng)該把手頭上的二手房先拋售去獲得現(xiàn)金。
可是買(mǎi)家呢，心理也不一樣，在市場(chǎng)下行的時(shí)候，更愿意去購(gòu)買(mǎi)限價(jià)的新房。純粹市場(chǎng)化行為的二手房，買(mǎi)家的關(guān)注度反而沒(méi)那么大。由此可見(jiàn)，供需兩端的博弈戰(zhàn)使得未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)端的二手房還在增加，而成交則有可能進(jìn)一步地減少。
給賣(mài)家和買(mǎi)家的各自建議
很明顯，現(xiàn)在市場(chǎng)處于僵局狀態(tài)，就是賣(mài)家不愿意降價(jià)，買(mǎi)家覺(jué)得還可以降價(jià)。
給賣(mài)家：
賣(mài)家在如今市場(chǎng)下行的狀態(tài)下，需要好好地算一筆賬，如果說(shuō)賣(mài)掉二手房損失了三十萬(wàn)，能不能從另外的地方再賺回來(lái)五十萬(wàn)。如果市面上真的有自己非常心怡的打新對(duì)象，賣(mài)家也需要考慮到時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本。
在二手房市場(chǎng)趨勢(shì)持續(xù)下探的過(guò)程中，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，如果非要打個(gè)七八折才能賣(mài)掉的話，何必賣(mài)掉呢。不如先租出去，租出去的收益也是很可觀的。
其實(shí)租房市場(chǎng)是很廣闊的，每年上海的應(yīng)屆畢業(yè)生留滬的意愿都很強(qiáng)，今年則超過(guò)了百分之七十。這些留滬的畢業(yè)生都是樓市的活力來(lái)源。更何況，2023年上海市政府又優(yōu)化了人才落戶(hù)政策，進(jìn)一步提高了對(duì)年輕人的吸引力和集聚度。就看其中的一條，只要是上海的應(yīng)屆畢業(yè)碩士生，無(wú)論是不是211或985，只要符合最基本的條件，直接落戶(hù)！對(duì)于在滬“雙一流”建設(shè)高校的應(yīng)屆本科畢業(yè)生，只要在五個(gè)新城以及南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域就業(yè)，符合基本申報(bào)條件，落戶(hù)就更為寬松了。
這些至少在三五年內(nèi)在上海發(fā)展意愿非常強(qiáng)的畢業(yè)生可以作為樓市的潛在發(fā)展力量。
而這些畢業(yè)生最終會(huì)不會(huì)留在上海呢？實(shí)在難說(shuō)。畢竟現(xiàn)代年輕人的思想觀念已經(jīng)悄然發(fā)生了變化，他們的不穩(wěn)定性非常大，而且是大到很多上一代的人無(wú)法想象的地步，思想觀念的變化勢(shì)必會(huì)帶來(lái)生活方式和行為的變化。
以前年輕人買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)都是跟婚姻聯(lián)系在一起的，但是這兩年的很多思潮，包括女性主義的覺(jué)醒、小眾群體的興起和對(duì)東亞社會(huì)原生家庭的精神主義分析潮流、歐美個(gè)人主義的潛移默化式影響等等都悄然地引起了年輕人的對(duì)于婚姻、生育、工作和生活的反思。再加上外部大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)率不高等等客觀因素，年輕人并不太能忍受的了背負(fù)高房貸生活著。
給買(mǎi)家：
給買(mǎi)家的建議則不同，既然市場(chǎng)還有繼續(xù)下行的趨勢(shì)，那么剛需買(mǎi)房者是可以“殺價(jià)撿漏”的。
對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，二手房作為一個(gè)獲利出場(chǎng)的行為，如果愿意損失階段性的個(gè)人收益，房子不可能賣(mài)不出去。
對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的下行不是“無(wú)止境”的，哪怕是最糟糕的狀態(tài)，房?jī)r(jià)下行的無(wú)限接近最低點(diǎn)，但永遠(yuǎn)不可能到達(dá)最低點(diǎn)。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，既要挑挑選選，學(xué)會(huì)理性購(gòu)房，同時(shí)也要結(jié)合自己的緊迫性需求。
至于這個(gè)急迫性需求有多急迫呢？需要結(jié)合實(shí)際情況，如果小孩子現(xiàn)在就要上學(xué)報(bào)名了，或者現(xiàn)在一定要落戶(hù)之類(lèi)的受到客觀因素的影響很大，還是建議此時(shí)出手買(mǎi)房。
如果暫時(shí)沒(méi)有受到太多客觀因素的影響，還是可以繼續(xù)挑挑揀揀的。
來(lái)源：滬上李想買(mǎi)房
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