一、8月上海新房市場供需雙降，普陀、楊浦等多個主城區(qū)活躍度上升
【資料圖】
（一）成交：8月新房成交動力不足，同環(huán)比降勢延續(xù)
2023年8月，上海新房市場成交活躍度仍然較低，成交量持續(xù)下滑，同環(huán)比降幅雙雙擴大，單月成交量達年內(nèi)新低，去化動力明顯不足。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月上海新建商品住宅成交10566套，環(huán)比下降20.89%，同比下降33.78%，同環(huán)比降幅均較上月擴大超14個百分點。從累計成交規(guī)模來看，2023年前8月上海新建商品住宅成交100128套，較2022年同期上升20.61%，較2021年同期下跌20.88%。
8月上海新房成交繼續(xù)探底，9月1日晚，上海、北京先后官宣落實“認房不認貸”，至此，一線城市全面執(zhí)行“認房不用認貸”政策舉措，作為市場先行指標的情緒指數(shù)立即反應，36周（2023年8月28日-9月3日）一線城市情緒指數(shù)全部止跌回升，其中，上海情緒指數(shù)較上一周上升0.08。預計隨著利好政策持續(xù)發(fā)酵，市場信心增強，9月上海新房成交有望企穩(wěn)回升。
備注：2022年6月上海新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲1197.82%，2023年4月、5月同比分別上漲1188.94%、1037.75%。
（二）價格：8月新房價格突破7萬元/㎡，同比時隔5個月轉(zhuǎn)正
8月份，上海新房成交均價延續(xù)漲勢，同比時隔5個月轉(zhuǎn)正，不排除是受本月普陀、虹口、楊浦等主城區(qū)成交活躍度上漲的帶動。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月上海新房成交均價為70706元/㎡，環(huán)比上漲9.17%，環(huán)比漲幅較上月擴大約8個百分點；同比上漲15.81%。
備注：上海新房價格數(shù)據(jù)統(tǒng)計僅包含普通住宅和別墅。
（三）供應、庫存：8月新房供應持續(xù)收緊，庫存量連續(xù)3月累積走高
8月上海新房供應持續(xù)收緊，單月批準上市規(guī)模達到今年以來除1月以外的低谷，同環(huán)比雙雙維持下滑態(tài)勢。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月新房批準上市套數(shù)8760套，環(huán)比下降20.3%，同比下降37.2%，同環(huán)比降幅分別較上月收窄約3、30個百分點。同時，在去化動力不足的情況下，庫存量持續(xù)上升，庫存壓力較大，數(shù)據(jù)顯示，2023年8月上海新房庫存量為49685套，環(huán)比上升0.85%，同比上升25.49%，同環(huán)比升幅均較上月收窄超2個百分點。
備注：2023年4月上海新建商品住宅批準上市套數(shù)同比上漲3764.7%。
2023年8月，上海共有19個商品住宅項目獲取預售證，分布在楊浦、普陀、青浦等10個區(qū)域，共計6038套房源申領(lǐng)銷售許可，準許銷售面積66.31萬㎡。其中，作為嘉定新城的高熱度樓盤越秀保利嘉悅云上，前期三批開盤皆取得較高的人氣。該項目不僅交通便利，且周邊配套也更為豐富，同時，國企+央企的強強聯(lián)手，不僅品質(zhì)可見，交付更安心。
（四）分區(qū)：8月4區(qū)成交超千套，浦東新區(qū)升至區(qū)域成交首位
從2023年8月份上海各區(qū)域的新房成交表現(xiàn)來看，浦東新區(qū)升至成交首位，8月新房成交2119套，占比15.87%；閔行區(qū)位居第二，8月成交1551套，占比為11.61%；松江、普陀緊隨其后，單月成交量均超1000套，分別以1527套、1055套位居區(qū)域成交第三、四位。與此同時，虹口、長寧、徐匯、黃浦4區(qū)成交量較低，占比均不足1%。
與上月成交相比，6個城區(qū)成交量上升，較上月減少1個，其余10個城區(qū)成交量環(huán)比下降。其中，虹口、長寧在上月成交低基數(shù)情況下，本月漲幅顯著，均超400%，普陀區(qū)成交活躍度上升較為明顯，由上月成交200余套升至本月千套以上，環(huán)比漲幅高達375.23%。環(huán)比下跌區(qū)域中，崇明、寶山以及黃浦下滑較為明顯，跌幅均超50%。
（五）板塊：嘉定主城區(qū)板塊成交650套領(lǐng)跑，普陀武寧板塊升至第二
從各大板塊的成交來看，TOP17板塊單月成交超100套，較上月增加1個，同時浦東新區(qū)板塊成交活躍度仍然較高，共占據(jù)4個席位，且4個板塊成交套數(shù)均超百套。其中，嘉定主城區(qū)板塊位居首位，成交活躍度大幅提升，8月成交650套，較上月增加超380套，成交均價為68083元/㎡，呈現(xiàn)“量升價落”特征；普陀區(qū)武寧板塊位居成交第二，8月成交476套，較上月增加300余套，成交均價為104814元/㎡；浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)、外高橋板塊分別以403套、351套成交量位居第三、四位，成交價格均在7萬元/㎡水平。與此同時，南橋新城、東外灘以及顧村板塊成交活躍度下降明顯，成交量均較上月減少超150套。
備注：上海板塊成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計僅包含普通住宅和別墅。
（六）房企：TOP5房企銷售額超40億，招商蛇口57億領(lǐng)跑
從各大房企在上海市場的表現(xiàn)來看，8月有17家房企銷售額突破10億元，其中，招商蛇口拔得頭籌，8月實現(xiàn)57.17億元銷售額，較上月翻倍增長；保利發(fā)展退居第二，但銷售業(yè)績也較上月有所上升，8月實現(xiàn)47.49億元銷售額，環(huán)比上月增加約7%；中海地產(chǎn)位居第三，收金由上月6100萬元上升至本月42.29億元，銷售業(yè)績大幅提升；上海地產(chǎn)與楊浦城建均以超40億元銷售額躋身前五。整體來看，深耕于上海的招商蛇口、保利發(fā)展、中海、越秀等頭部國央企攬金表現(xiàn)持續(xù)強勁，以上海地產(chǎn)、明捷集團、城建置業(yè)、大華集團等為代表的本土房企活躍度提升顯著。
備注：上海房企銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計僅包含普通住宅和別墅。
（七）項目：越秀保利嘉悅云上成交量居首，中海和園成交金額領(lǐng)先
從8月份上海新房成交套數(shù)TOP20項目來看，浦東新區(qū)與普陀區(qū)項目上榜率居高，分別占據(jù)5、4個席位。其中，位于嘉定區(qū)的越秀保利嘉悅云上位居首位，供應加碼助力成交走高，8月成交516套，成交均價為50037元/㎡。普陀區(qū)的招商蘇河璽位居第二，8月成交353套，成交均價為105786元/㎡，項目整體出行及配套設(shè)施均十分便利，適合意向定居普陀的改善購房人群。地處浦東新區(qū)外高橋板塊的瑞仕半島璟庭以327套位居成交第三，成交均價為70074元/㎡。
從成交金額排行來看，有14個項目單月成交金額超10億元，其中，主城區(qū)楊浦、普陀項目包攬前三，成交單價均在10萬元/㎡以上，收金能力自是不可小覷。位居楊浦區(qū)的中海和園成交金額居首，8月成交41.45億元；普陀區(qū)的招商蘇河璽、品尊國際分別以39.88億元、35.08億元位居第二、三位。此外，瑞仕半島璟庭、越秀保利嘉悅云上、安高申宸院、前灣名邸收金表現(xiàn)也不俗，8月成交金額均超20億元。
備注：上海新房項目成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計僅包含普通住宅和別墅。
二、8月上海二手房成交量價齊升，業(yè)主漲價信心上升
（一）成交：8月二手住宅成交止降回升，同比跌幅收窄約9個百分點
2023年8月，上海二手房市場韌性持續(xù)凸顯，成交結(jié)束“四連下滑”局面，迎來回升態(tài)勢，同比降幅也有所收窄。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月上海二手住宅成交13471套，環(huán)比上升10.17%；同比下降29.16%，同比降幅較上月收窄約9個百分點。從累計成交來看，2023年前8月上海二手住宅成交120780套，較去年同期增長27.66%，較2020年、2021年同期分別下滑25.74%、43.8%。
繼上月二手房成交逆勢趨穩(wěn)后，上海本月二手房成交再度上升，向市場傳遞了一定的積極信號。疊加新政后市場情緒明顯提升，改善需求加速釋放，預計下月上海二手房成交大概率將延續(xù)上升態(tài)勢。
（二）價格：8月二手住宅市場均價持續(xù)平穩(wěn)上漲，同環(huán)比漲幅雙雙收窄
上海二手住宅市場均價增長勢頭穩(wěn)健，2023年8月，上海二手房價格持續(xù)上揚，截至本月，同環(huán)比已分別連續(xù)上漲32、18個月。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月上海二手住宅市場均價為74583元/㎡，環(huán)比上漲0.17%，同比上漲9.25%，同環(huán)比漲幅分別較上月收窄2.28、0.14個百分點。
（三）調(diào)價房源：8月漲價房源占比11.8%，較上月上升4個百分點
從漲降價房源來看，2023年8月上海二手住宅調(diào)價房源中漲價房源占比為11.8%，較上月上升4個百分點。漲價房源占比“二連升”，且本月升速加快，體現(xiàn)出新政利好市場情緒明顯升溫，業(yè)主漲價信心進一步上升。預計隨著利好政策持續(xù)發(fā)酵，下月漲價房源占比有望繼續(xù)走高。
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